Движимая недвижимость: как в кризис меняется рынок инвестиций в коммерческие и жилые объекты

Сегодня многие рынки, которые казались устойчивыми и стабильными, перестают быть надёжными. Причина в политической и экономической турбулентности, которой в России ещё не было. Не стал исключением и рынок недвижимости. О том, как меняется отношение потенциальных инвесторов к вложениям в жилую или коммерческую недвижимость, в своей авторской колонке для портала Biz360.ru рассказал основатель инвестиционной платформы SimpleEstate Никита Корниенко.

В 2021 году суммарные инвестиции в недвижимость в России выросли на 37% – с 287 до 395 млрд. рублей, по данным международной консалтинговой компании CBRE. А вот инвестиции в коммерческую недвижимость снизились на 6%. Среди факторов, которые привели к этому, я бы выделил следующие:

• пандемия;
• низкий трафик в торговых центрах;
• высокая инфляция;
• низкие объёмы строительства. 

Спрос на строящиеся жилые объекты в прошлом году увеличился: их доля составила 63% от общего объёма инвестиций (по сравнению с 56% в 2020 году). Но сейчас он может сократиться: неопределённость на рынке возрастает, повышаются риски несвоевременной сдачи объектов. 

При этом я уверен, что крупные застройщики смогут перестроить свои процессы после февральских событий. Только пока непонятно, насколько оперативно они это сделают и какие понесут потери. 

Ещё недавно эксперты предрекали рост инвестиций в коммерческую недвижимость в России. Но сегодня на первый план вышла политическая и экономическая повестка, ситуация стала менее предсказуемой. Деловая активность снижается, потому что ежедневно меняются правила игры.

В такой ситуации инвесторы не хотят принимать поспешных решений и вкладывать деньги на эмоциях. Это приведёт только к потерям и дополнительному стрессу. Лучше взять паузу, оценить риски и альтернативные варианты вложения капитала. 

Главными жертвами ухода арендаторов, приостановивших работу в России – в частности, иностранных компаний, снимавших большие помещения, скорее всего станут торговые центры и офисы. К этому можно прибавить ожидаемую высокую инфляцию в стране, которая обычно сдерживает развитие коммерческой недвижимости. 

Чтобы остановить рост цен и падение курса рубля, Центробанк поднял ключевую ставку до 20% (но затем опустил её до 17% - прим. редакции). Из-за этого начали дорожать кредиты, а бизнес стал сворачивать многие проекты. 

Жилая недвижимость 

В конце февраля и в начале марте россияне начали скупать всё подряд. Например, в феврале средняя стоимость «квадрата» массовых новостроек Москвы повысилась на 5%. «Это самый резкий месячный рост за всю историю наблюдения за рынком», – утверждает компания «Метриум», которая десять лет работает в Московском регионе. 

Сейчас предпосылки для роста стоимости жилой недвижимости есть, но существует и обратная сила. Точнее, две разнонаправленные силы: высокая инфляция будет толкать цены вверх, а перегретость рынка, отсутствие денег у людей, ипотека по 20% и, как следствие, снижение спроса – будут способствовать снижению цен. При этом пока непонятно, какая из этих сил окажет наибольшее влияние. 

С одной стороны, ожидается инфляция под 20% (или даже выше), которая приведёт к росту цен. А, с другой, – многие из тех, кто хотел купить жилую недвижимость, скорее всего уже сделали это. Остальные «размышляющие» займутся приобретением сейчас. А дальше покупателей просто не останется, потому что ипотека очень дорогая. Никто не будет брать её по ставке от 20%. Особенно с учётом того, что у людей снижаются доходы, многие теряют работу. 

В то же время предложений на рынке появится много, потому что уже строятся многие проекты. И далеко не все квартиры в них проданы. Я не знаю, откуда в такой ситуации можно ждать нового спроса. 

Плюс те, кто один-два года назад покупал квартиру по льготной ипотеке с целью инвестиций, захотят её продать. В результате в продаже будут как квартиры от застройщиков, так и от таких инвесторов. Поэтому предложения будет много, а спроса мало. 

Коммерческая недвижимость 

На самом деле никакого перелома нет. Есть только ускорение и усиление тех трендов, которые мы наблюдали и до этого. 

Стрит-ритейл с надёжными арендаторами вроде супермаркетов, аптек и алкомаркетов остаётся актуальным, потому что предлагает товары неэластичного спроса – они всё равно нужны всем в любые кризисы. Стоимость таких объектов может вырасти. 

Большинство договоров аренды с супермаркетами предполагают наличие фиксированной ставки аренды, а также процента от товарооборота магазина. То есть арендная плата составляет либо то, либо другое, в зависимости от того, что выходит дороже. Если будет высокая инфляция, то выручка магазинов вырастет, а значит, и увеличится арендная плата, которую супермаркет платит как процент от своего товарооборота. 

Мелкий стрит-ритейл с ненадёжными арендаторами будет страдать, потому что у его потенциальной аудитории станет меньше денег. Люди начнут экономить на всём, на чём могут. 

Крупные торговые центры – пока непонятно, что с ними будет. Если раньше я рекомендовал инвесторам относиться к ним скептически, то сейчас я бы вообще никому их не советовал к покупке. Исключением являются лишь премиальные варианты с отличной локацией или сделки с существенным дисконтом к цене. 

Торговые центры и раньше страдали от онлайн-торговли, особенно после пандемии, когда многие покупатели оценили преимущества удалённого шопинга. А сейчас столкнулись с новой проблемой – крупные иностранные арендаторы либо уходят с рынка, либо приостанавливают свою деятельность на неопределённое время. Это напрямую влияет на проходимость торговых центров и расположенных в них магазинов. 

Даже если часть ушедших компаний вернётся и на их место придут новые отечественные магазины, то для большинства торговых центров это всё равно будет ещё одним серьезным ударом. Поэтому торговые центры сегодня – самый неинтересный сегмент с точки зрения инвестиций. 

Офисную недвижимость я бы тоже не рекомендовал к покупке. В 2014 году мы видели, что после первых санкций и ухода некоторых международных компаний упали ставки аренды, выросло количество вакантных площадей. Рынок чувствовал себя не критично, но испытывал сложности. 

Сейчас всё намного жёстче. Многие иностранные компании ушли с рынка. Арендные ставки, может, и не начнут падать, потому что высокая инфляция погонит их вверх. Но с другой стороны, из-за ухода арендаторов и роста вакансий собственникам придётся давать скидки, чтобы заполучить арендатора. Поэтому ставки, скорее всего, останутся на прежнем уровне, как и цена офисной недвижимости. Так что какого-то большого роста в офисном сегменте я бы не ждал. 

Склады. Прошлый год оказался удачным для складской недвижимости – в неё инвестировали на 24% больше, чем год назад. Этот сегмент и сегодня остаётся крайне привлекательным активом для инвесторов. С одной стороны, склады в любом случае будут нужны. Сейчас рекордно низкая вакансия – меньше 1%, поэтому спрос на них всё равно останется. 

Но с другой стороны, из-за ухода части компаний и снижения доходов населения, а также уменьшения объёма онлайн- и офлайн-торговли, есть предпосылки к уменьшению ставок и стоимости складов. 

Тем не менее из всех сегментов недвижимости склады остаются одним из самых интересных. Сейчас на рынке дефицит – складов не хватает, поэтому ставки растут. 

Договоры на аренду складов долгосрочные, чаще всего неразрывные, поэтому просто так выйти из них достаточно сложно. Постепенно договоры будут расторгаться, часть площадей освободится и вакансия увеличится. Но учитывая, что сейчас вакансия в складах <1%, то даже если она станет 4-5%, это всё равно очень мало. 

Мы видим, что основная масса людей, которых можно считать потенциальными инвесторами, сейчас находятся «на паузе». Небольшая часть активно покупает жилую и коммерческую недвижимость. Те, кто договорился с банком о хорошей ставке до повышения или у кого были зафиксированы цены на покупку недвижимости до всех этих событий, быстрее бегут покупать недвижимость на прошлых условиях. Есть и немногочисленная группа людей, которые, наоборот, стараются всё продать, чтобы уехать из России. 

Недавно мы провели опрос среди инвесторов нашей платформы SimpleEstate. Он показал, что 64% опрошенных заняли сейчас выжидательную позицию, 11% считают, что нужно срочно покупать недвижимость, а 12,3% думают о срочной продаже. 

При этом рынок как жилой, так и коммерческой недвижимости достаточно инертный. Вот фондовый рынок при первом признаке экономического спада сразу рушится, а в недвижимости всё более стабильно. Поэтому существенные изменения мы увидим только через несколько месяцев.

Чтобы не пропустить интересную для вас статью о малом бизнесе, подпишитесь на наш Telegram-канал, страницу в «ВКонтакте» и канал на «Яндекс.Дзен».
biz360