Из Москвы – в регионы: как меняется рынок офисной недвижимости и как на ней можно заработать

Рынок инвестиций в офисную недвижимость переживает структурные изменения: на фоне сокращения ввода новых объектов московский сегмент становится всё менее доступным для инвестора. В городах-миллионниках ниша качественных пространств только формируется и войти в новый проект здесь можно даже с не очень большим капиталом. О том, какие возможности это открывает для предпринимателей, порталу Biz360.ru рассказал основатель сетей гибких офисов Profit Rooms и Optima Space Виталий Паймуков.

Офисная недвижимость второй год подряд остаётся самым популярным сегментом для российских инвесторов в коммерческую недвижимость. Основной объём сделок традиционно концентрируется в Москве: по данным IBC Real Estate, в 2025 году на столицу пришлось 76% всех инвестиций в коммерческую недвижимость страны.

Однако московский рынок всё отчетливее демонстрирует признаки перегрева. 

Вакантность в бизнес-центрах класса А достигла исторического минимума – 7,1%, а в наиболее востребованных локациях, таких как «Москва-Сити», свободными остаются лишь 2,8% площадей. Спрос устойчиво превышает предложение, и новые объекты ситуацию не исправляют: по данным Ricci, 91% офисных площадей, которые будут построены в Москве в ближайшее время, уже распроданы и арендованы ещё на этапе строительства. 

Таким образом, для инвестора московский рынок становится всё менее доступным. Стоимость строящихся офисов класса А к осени 2025 года приблизилась к 500 тысячам рублей за квадратный метр, а к 2028 году, по прогнозам участников рынка, может достичь 800 тысяч руб. Участие в качественных проектах требует значительного капитала и фактически ограничивает круг инвесторов крупными игроками и корпорациями. 

На этом фоне регионы выглядят всё более привлекательно. Порог входа здесь ниже, конкуренция за хорошие объекты ниже, а сам рынок находится в стадии формирования, что даёт реальную возможность заходить в перспективные проекты на ранней стадии. При этом запрос на современные офисы в городах-миллионниках вполне сопоставим со столичным: бизнес растёт, команды расширяются, компании всё активнее ищут удобные пространства для работы. 

Хорошо иллюстрирует ситуацию, типичную для большинства городов-миллионников, Самара. Здесь из почти 594 тысяч «квадратов» офисных площадей классов А и В на престижный класс А приходится лишь 12%. При этом именно он пользуется наибольшим спросом: по данным агентства Advisor's Boutique, вакантность в этом сегменте составляет всего 4%, тогда как в классе В пустует почти каждый третий квадратный метр. Качественных офисов в городе попросту не хватает. Показательно, что в первом в Самаре сервисном офисе класса А – Optima Space – ещё на этапе анонса было забронировано около 80% площадей, хотя открытие планируется только летом 2026 года. 

При этом, отмечу, что интерес инвесторов уже начал конвертироваться в реальные сделки: по данным IBC Real Estate, доля регионов в общем объёме инвестиций в коммерческую недвижимость выросла с 7% в 2024 году до 15% в 2025-м. 

Сервисные офисы – один из наиболее динамичных сегментов офисной недвижимости. Они представляют собой полностью готовые рабочие пространства с дизайнерской отделкой и мебелью, в которые арендатор может въехать сразу после подписания договора. 

В отличие от классической аренды, все капитальные расходы бизнеса здесь берёт на себя оператор офисного пространства. Арендатор же платит только единую фиксированную ставку, не вкладываясь в ремонт, не отвечая за охрану или клининг. Срок размещения при этом может быть практически любым. 

Формат существует в двух вариантах: 

• Коворкинги предлагают аренду отдельных рабочих мест в открытых зонах. Они ориентированы, прежде всего, на фрилансеров и небольшие команды.
  
  

• Смарт-офисы – обособленные блоки для одной компании с возможностью адаптировать пространство под конкретные задачи и размер команды. 

Главный двигатель спроса на сервисные офисы – IT-компании. По данным NF Group, в 2025 году они сформировали 30% всех сделок с таким форматом по стране. Однако структура спроса постепенно диверсифицируется: сервисные офисы всё активнее выбирают финансовый сектор, производственные компании, средний и крупный бизнес, которому важна гибкость размещения без операционных издержек. 

При этом, по оценкам участников рынка, потенциал региональных рынков сервисных офисов практически не реализован – качественных объектов там почти нет, тогда как спрос со стороны бизнеса уже сформирован. Это открывает для инвестора возможность войти в растущий сегмент на этапе его формирования. 

Инвестировать в коммерческую недвижимость, в том числе в региональные сервисные офисы, можно тремя основными способами – каждый из них рассчитан на разный уровень дохода и риск-профиль инвестора. 

• Первый формат – предоставление займа компании, которая занимается строительством и запуском объекта. В этом случае инвестор получает фиксированный процент независимо от дальнейших финансовых результатов и роста стоимости актива. Средний уровень доходности составляет 20-25% годовых. Порог входа зависит от стоимости конкретного проекта, можно найти перспективные варианты от 300-500 тысяч рублей. Этот формат подходит инвесторам с консервативным риск-профилем, чья цель – сохранить капитал и получить предсказуемый доход.
  
  

• Второй формат – долевое участие в капитале компании, реализующей проект. По сути, это не просто вложение денег, а участие в бизнесе. Доходность здесь формируется за счёт дивидендов и в успешных региональных проектах может достигать 35% годовых, однако и риски соответственно выше. Войти в такие проекты можно с капиталом от 500 тысяч рублей.
  
  

• Третий формат – инвестиционный пул. Этот способ стать совладельцем самого объекта недвижимости, не покупая его целиком. Инвестор приобретает один или несколько лотов, на которые поделен объект. Управление берёт на себя компания, которая занимается сдачей площадей, обслуживанием арендаторов и распределением дохода между инвесторами пропорционально их доле. Средняя доходность – от 10-18% годовых, а минимальный порог входа, как правило, ниже, чем при прямом участии, и начинается от нескольких сотен тысяч рублей. Формат подходит инвесторам, которые готовы к умеренному риску, но в отличие от займа, доходность здесь зависит от реальных результатов работы объекта. 

Перед принятием инвестиционного решения важно оценивать не только условия входа, но и сам проект: локацию, формат, стадию реализации и реалистичность финансовой модели. Отдельно стоит обратить внимание на команду: её опыт, историю реализованных объектов и финансовые показатели в разные периоды ( это говорит о надёжности партнера значительно больше, чем любые обещания доходности на старте). 

Ещё несколько лет назад инвестиции в коммерческую недвижимость за пределами Москвы воспринимались скептически. Сегодня ситуация изменилась: региональные рынки находятся примерно на той стадии, на которой столица была десять лет назад. 

Дефицит качественных офисов при устойчивом спросе, более низкая стоимость проектов, переток бизнеса в региональные центры и ограниченная конкуренция среди инвесторов формируют благоприятную среду для входа. 

В этих условиях предприниматели, рассматривающие диверсификацию капитала, могут зайти в такие активы на раннем этапе – пока окно возможностей остаётся открытым.

Чтобы не пропустить интересную для вас статью о малом бизнесе, подпишитесь на наш Telegram-канал и страницу в «ВКонтакте».
biz360