Иметь офис в старинном особняке – и престижно, и красиво, и часто привлекательно с точки зрения логистики, поскольку такой объект, как правило, находится в центре города. В настоящее время государство передаёт достаточно много особняков либо в аренду, либо в собственность. Однако, обосновавшись в бывшей резиденции какого-нибудь князя или графа, вы с большой вероятностью приобретаете целый ряд проблем. О том, что нужно знать, арендуя или покупая объект культурного наследия, Biz360.ru рассказала Ирина Нигматуллина, основатель «Центра оформления недвижимости Кайрос+».
Ирина Нигматуллина – юрист в сфере недвижимости, основатель компании «Центр оформления недвижимости Кайрос+». Окончила Международную юридическую академию. В 2009 году создала агентство недвижимости «Жилфонд+», в 2015 году основала компанию «Территория недвижимости FQF», специализирующуюся на оформлении перепланировок, реконструкций исторических зданий, подборе земельных участков под инвестпроекты. «Центр оформления недвижимости Кайрос+» открыла в 2024 году, компания занимается широким спектром задач в сфере недвижимости – от сделок купли-продажи до разрешений на строительство и перепланировку.
Прежде всего: старинный особняк – по определению здание старое, а значит, с большой вероятностью нуждающееся в ремонте. Бизнесу такие объекты нужны в первую очередь в качестве офисов, а здания проектировались и строились совсем для других целей, чаще всего как жилые строения. Это значит, что остро встаёт вопрос о реконструкции.
И тут надо помнить, что существует чёткий регламент, определяющий что можно, и чего нельзя делать с объектами культурного наследия.
Первое: вы не имеете права менять фасад, его нужно оставить в том виде, в котором он находится на сегодняшний день, а при ремонте вы должны просто восстановить нарушенную архитектуру фасада здания в том виде, в каком она была изначально. Внешний облик объекта культурного наследия не может быть нарушен, и собственник либо арендатор обязан инвестировать в его реставрацию.
Принцип сохранности внешнего облика имеет важные следствия. Например, в объектах культурного наследия нельзя устанавливать кондиционеры на фасадах, остеклять балконы, возводить лоджии, мансарды, веранды и другие пристройки. Нельзя менять типы подоконников и остекления окон. То есть, свободы гораздо меньше, чем в случае современного здания.
Что касается внутренней перепланировки, то делать её можно, но не во всех случаях. Тут могут возникнуть и юридические, и технические проблемы: в ветхих и старых зданиях (скажем, XVIII века) внутренние стены с большой вероятностью представляют собой так называемую «мазанку», то есть они сделаны из ненадёжных материалов (дерева, сырцового кирпича и т.д.) и обмазаны глиной. Ремонтировать «мазанку» сложно, она легко начинает разрушаться, сыпаться, и перед строителями возникает дилемма: усиливать каркас здания целиком, либо всё сносить и перестраивать.
Кроме того, входные или межкомнатные двери тоже могут являться объектом культурного наследия, а, значит, вы тоже не можете их менять. Если у вас сломалась такая дверь, снять её и поставить ту, что вам нравится, нельзя: надо тратиться на реставрацию.
В моей в практике был случай, когда арендаторы в таком особняке сделали в стене нишу и поставили туда внутренний скрытый сейф. Так категорически делать нельзя, за это положены большие штрафы – и всё равно придётся привести всё в первозданное состояние. Такие изменения возможны только с согласия Министерства культуры РФ.
Когда объект культурного наследия берётся в собственность или аренду, то сразу готовится проектная документация на его реконструкцию, которая должна быть согласована в органах, отвечающих за архитектурный надзор и охрану таких объектов. В процессе согласования документация может корректироваться, после чего хозяин особняка должен её строго придерживаться.
Но ограничения касаются не только реконструкции. Под каждым объектом культурного наследия чаще всего есть земельные участки, на которых запрещены земляные работы. То есть построить что-то на земельном участке, относящемся к особняку, вы тоже не можете.
Есть ограничения и по способам использования особняков. Использовать эти здания под склады или производственные помещения нельзя. Запрещено размещение лабораторий, цехов и других объектов, требующих поддержания особого режима по температуре или влажности, или использования химикатов, поскольку всё это пагубно влияет на старые стены, произведения искусства и т.д.
А ещё нельзя ограничивать доступ людей к объектам культурного наследия, поскольку они считаются достоянием народа. И если вы разместили в графском дворце офис своей фирмы, то должны смириться с тем, что у вас будет открытая территория. А в некоторых случаях в здания придётся пускать экскурсии.
Всё это надо учитывать при заключении договора на аренду особняка. Прежде всего, нужно смотреть, на кого возлагаются обязанности по сохранению объекта культурного наследия и по содержанию его в неухудшающемся состоянии. Если вы берёте здание в аренду у государства, то эти обязанности, конечно, будут возложены на вас, и в договоре будет присутствовать перечень условий, что можно и чего нельзя делать с постройкой. Но если вы берёте особняк в аренду у частного владельца, то нужно добиваться, чтобы основная ответственность за сохранность объекта культурного наследия согласно договору лежала на собственнике.
Между тем, по опыту известно, что собственники обычно пытаются вписать пункт, что все изменения вы должны вносить за свой счёт, а это значит, что арендаторы должны за свой счёт готовить техническую документацию, а затем согласовывать её в Министерстве культуры РФ. Тут нужно иметь ввиду, что всё, связанное с объектами культурного наследия, стоит дорого и согласуется долго.
И будьте бдительны, когда въезжаете в такой особняк. Вы должны сверить, что, согласно актам экспертизы, должно в нём быть, и что есть фактически. В частности, проверьте наличие всех старинных каминов, фресок, картин, дверей и т.д. Иначе вас могут обвинить в причинении объекту наследия ущерба, который вы не наносили. И даже если вина не ваша, нарушения могут отразиться на вас. Ведь если нарушения выявят государственные органы, то в отношении собственника могут ввести ограничения в виде запрета деятельности, а арендатор будет страдать из-за простоев.
Штрафы за неправильное использование объекта культурного наследия на сегодняшний день варьируются от 200 тысяч до 500 тысяч рублей.
Проверки состояния объектов культурного наследия – отнюдь не формальность. По Москве проверяющие комиссии «гуляют» постоянно, находя нарушения и выписывая штрафы. И владельцы зданий обязаны предоставлять проверяющим доступ в помещения.
Чтобы не пропустить интересную для вас статью о малом бизнесе, подпишитесь на наш Telegram-канал, страницу в «ВКонтакте» и канал на «Яндекс.Дзен».
