Ситуацию на московском рынке аренды жилья можно назвать напряжённой. Количество потенциальных клиентов увеличивается, при этом предложение не успевает за спросом. Выходом из положения для многих может стать коливинг, суть которого в том, что каждый из арендаторов снимает отдельную комнату в большой квартире и имеет доступ к общей инфраструктуре – кухне, ванной, гостиной. Логично, что данный тип аренды востребован и в других столицах. О том, как развивать такой бизнес в Москве и за границей, основатель компании Colife Артём Бабинов рассказал порталу Biz360.ru.
Артём Бабинов – 35 лет, основатель компании Colife. Окончил Ульяновский государственный университет. В 2018 году вместе с партнёром основал компанию Colife, которая предоставляет арендаторам жильё в формате коливинга – совместного проживания людей в одной квартире. В октябре 2021 года компания открыла первый в России дом-коливинг на 58 студий. Сейчас под управлением Colife – более 1000 квартир в Москве, Дубае, Стамбуле и Гонконге.
Проект Colife стартовал в 2018 году. Его идея – жильё как сервис. На начальном этапе мы снимали 3-4-комнатные квартиры в центральных районах Москвы, делали в них ремонт и сдавали покомнатно. Такой тип арендного жилья называют коливинг. Арендаторы получают полный набор услуг: регулярную уборку, решение проблем с обслуживанием помещения, устранение неполадок, оплата счетов за коммуналку и т.п.
Важно и то, что сервис берёт на себя всё общение между арендатором и владельцем квартиры – им не нужно взаимодействовать между собой. Всё, что требуется от арендатора – вовремя оплачивать один общий счёт, куда включены аренда, оплата за коммуналку и наши услуги. С оплаченной арендаторами суммы мы оставляем себе 20-30%, в зависимости от модели сотрудничества с арендодателем.
В октябре 2021 года мы открыли первый в Москве дом-коливинг. Это двухэтажное отреставрированное здание XVIII века в историческом районе Лефортово недалеко от центра. В доме 58 студий с санузлом – они сдаются для одного или двух человек. Важный элемент комфорта – звукоизоляция: межкомнатные стены толщиной 16 см прекрасно справляются с этой задачей. А общие пространства способствуют общению между жильцами и созданию сообщества близких по духу людей.
Идея с домом-коливингом очень хорошо «зашла»: мы сдали все студии за два месяца. Да и формат квартир-коливингов тоже оказался востребован. К концу 2021 года под нашим управлением было около 200 таких объектов.
События начала 2022 года сильно повлияли на наши проекты. Многие арендаторы уехали из страны – в связи с этим спрос на аренду жилья снизился, как и стоимость аренды. Только всё начало приходить в норму – в сентябре объявили мобилизацию, вызвавшую новый отток аудитории. Мы смогли вернуться к докризисным показателям только в 2023 году.
Кризис коснулся всех участников рынка аренды, но нам всё-таки было полегче, чем многим конкурентам. На тот момент у нас уже был отлажен маркетинг – мы знали, как привлекать трафик из нужной нам аудитории.
У нас есть ноу-хау: мы научились сдавать комнаты через соцсети. Наши аккаунты довольно популярны, и большую часть трафика мы получаем через них. Основные каналы – Telegram и запрещённая соцсеть, которая до сих пор очень хорошо работает. Когда мы сдаём квартиру, мы не просто выкидываем её на агрегаторы типа ЦИАН или «Авито», где конкурируем со всем рынком. Мы её продвигаем ещё и в соцсетях.
В 2023 году у нас начался период бурного роста. Мы привлекли инвестиции, на которые стали брать в управление новые объекты. Показали инвесторам, что проект всего за пять лет успешно прошёл через три кризиса, включая пандемию. И каждый раз мы смогли успешно перестроиться и адаптироваться к новым условиям.
В 2023 году мы несколько изменили стратегию развития: начали предлагать одно- и двухкомнатные квартиры. Мы заметили, что жильцы нередко хотят переехать из квартиры-коливинга в небольшую отдельную квартиру. Например, люди из соседних комнат познакомились и хотят жить вместе – такое тоже бывает. Раньше мы их просто теряли, так как не могли им ничего предложить. Сейчас такие клиенты могут переехать в квартиру под нашим управлением и получать привычный им сервис.
В 2024 году цены на аренду столичных квартир резко выросли и продолжают двигаться вверх. Одна из причин – в снижении доступности ипотеки. Вместо того, чтобы покупать квартиру, многие люди теперь ищут съёмное жильё. Это ведёт к повышению спроса, а предложение при этом не увеличивается.
Чтобы удовлетворить спрос и предложить рынку как можно больше комнат в аренду, мы расширили географию. Теперь снимаем квартиры у собственников по всей Москве и даже за МКАД. Сейчас под управлением Colife – примерно 650 московских квартир.
Тем не менее, и этого мало – спрос на арендное жильё просто огромный. В сентябре-2024 у нас не было ни одной свободной комнаты, а в листе ожидания были записаны 1200 человек. Когда не нужно искать клиентов – это прекрасно, но теперь мы должны искать арендодателей.
Постепенно владельцы жилья в Москве нас начинают узнавать – возможно, не так быстро, как нам бы хотелось. Собственники, сдающие нам квартиры, рекомендуют нас знакомым. В Colife приходят арендодатели, которые уже знают наш проект – это сильно облегчает работу с ними.
Мы предлагаем собственнику надёжный пассивный доход без каких-либо усилий с его стороны. Всю подготовку квартиры к сдаче, её обслуживание и общение с арендаторами мы берём на себя. Если квартира требует ремонта, делаем его за свой счёт или за счёт владельца – в зависимости от схемы взаимодействия.
Правда, иногда собственник отказывается с нами работать по причинам, далёким от логики. Например, у него есть мебель 1970-х годов, которая дорога ему «как память». Конечно, в нашу концепцию стильного и удобного пространства она не вписывается. Выкидывать её он категорически отказывается, а перевезти мебель ему некуда. Из-за такой, казалось бы, мелочи нередко всё срывается.
В ценообразовании мы всегда ориентируемся на рынок. Смотрим, сколько стоит аренда квартир в том или ином районе. Комната в нашем коливинге обходится арендатору в среднем на 40% дешевле, чем самая убитая квартира в том же районе.
Казалось бы, в ситуации повышенного спроса и дефицита площадей можно на порядок повысить цены. Но здесь всё не так просто, как видится на первый взгляд. В начале осени-2024 совпали два фактора: традиционный сентябрьский рост спроса наложился на ситуацию с ипотекой. Но к октябрю-ноябрю сезонность ушла, спрос немного уменьшился, цены стабилизировались и даже чуть снизились. Поэтому нам надо думать на шаг вперёд – иначе жильцы просто будут съезжать в поисках более выгодных условий.
Мы заключаем контракты с жильцами на полгода-год. На всё это время фиксируем цену и не можем её поменять, даже если происходит резкий рост аренды. Получается, в такой ситуации арендаторы платят по ценникам, зафиксированным несколько месяцев назад. Конечно, когда срок договора заканчивается, а рыночная ситуация меняется, мы повышаем цены в соответствии с ней. Но большинство клиентов всё равно остаются с нами.
В конце 2021 года наш проект вышел в Дубай. После исследования рынка мы поняли, что именно в этом городе наша схема работы будет наиболее востребована. За прошедшие три года наша гипотеза подтвердилась.
В каждой стране на рынке арендной недвижимости есть какие-то проблемы и потребности. Выходя в ОАЭ, мы поняли, как закрыть их своим сервисом. Главная проблема этого рынка – сроки, условия и состояние квартир. Если человек хочет снять жильё в Дубае, он должен подписать годовой контракт, оплатить аренду за год вперёд и въезжать в пустую квартиру без мебели. Мы же предлагаем меблированные, красивые дизайнерские квартиры и принимаем оплату помесячно. Плюс в нашу стоимость входит весь сервис: сантехника, уборка, оплата коммуналки и так далее.
Примерно 45% наших дубайских клиентов – русскоязычные. Остальные – преимущественно экспаты из самых разных стран мира. Состав владельцев недвижимости тоже интернациональный, среди них немало и россиян, которые покупают квартиру в инвестиционных целях.
Сдавать квартиру в Дубае – надёжный и простой способ пассивного дохода. Владелец получает довольно высокую прибыль в долларах на вложенные средства: местная валюта жёстко привязана к американской. При этом налоги на сдачу жилой недвижимости в аренду – 0%.
С дубайскими собственниками в целом работать проще, чем с московскими. Это инвесторы, которые привыкли считать деньги – они руководствуются только логикой. С ними можно разговаривать на языке цифр, у них нет такой эмоциональной привязанности к своим квартирам, как у московских владельцев. Они понимают, что будут получать доход, не занимаясь управлением, заселением, выселением, сбором денег и прочим. Они просто сдают нам квартиру, а мы вовремя платим им аренду.
Наше предложение хорошо попало в дубайский рынок – оно интересно и арендаторам, и владельцам недвижимости. Проект показывает хорошие результаты. Количество квартир под нашим управлением постоянно растёт – сейчас их в Дубае около 400. Сам город продолжает строиться, развиваться и привлекать новых жителей. Планируем, что наш международный проект со временем должен перерасти российский.
Главная дубайская особенность – ярко выраженная сезонность. Летом там очень жарко, и люди стараются провести этот сезон в более прохладных местах. Поэтому спрос на аренду жилья весной и летом падает в разы. Нужно очень внимательно подходить к ценообразованию, чтобы летом съезжало как можно меньше людей. Но при этом высокий сезон должен компенсировать неизбежную летнюю просадку.
С местным климатом связан ещё один неприятный момент: из-за тепла и высокой влажности в жилье может появиться плесень. Например, наш арендатор выехал из квартиры на пару недель, выключил кондиционер и оставил балкон приоткрытым. За это время квартира заросла плесенью. Там это настолько типичная проблема, что даже есть специальные службы, которые очищают квартиры от плесени. Мы тоже не раз пользовались их услугами.
Из минусов стоит выделить и высокие расходы на ведение бизнеса в Дубае. Чтобы просто заниматься одним направлением деятельности, каждый год нужно покупать лицензию. А стоит она довольно дорого – в пересчёте на рубли около 500 тысяч в год.
В конце 2022 года мы открылись в Стамбуле. По сравнению с Москвой или Дубаем работать здесь намного сложнее. В последние пару лет там очень нестабильная валюта. Турецкая лира падает на 40-100% в год. В связи с этим нужно всё время менять цены, быть на связи и с арендодателями, и с клиентами. К тому же при таких скачках курса очень сложно посчитать, сколько мы заработали и насколько нам это выгодно.
Но главная сложность работы в Турции – местные собственники жилья. Если к ним обратится иностранец – скорее всего, они попытаются его обмануть, завысив цену в несколько раз. К сожалению, с нами такое тоже случалось: как принято говорить в таких случаях, мы «купили опыт». Чтобы избежать подобных ситуаций, для общения с собственниками мы наняли местный персонал.
Этой осенью мы открылись в Гонконге. Взяли в управление первые четыре квартиры – они показывают себя хорошо. В этом густонаселённом городе очень тесно: людей становится больше, а площадей не прибавляется. Как следствие – очень высокие цены на аренду. К тому же в Гонконге недавно сняли жёсткие ковидные ограничения – возможно, в числе последних в мире. И люди, разъехавшиеся из-за этих драконовских мер, постепенно начинают возвращаться. Надеемся, что Гонконг станет самым маржинальным из всех наших рынков.
В последние два года мы довольно быстро растём. Всего под нашим управлением на данный момент – примерно 3200 комнат. Я не могу отметить особых сложностей в нашем развитии – кроме, пожалуй, одной. Наш бизнес сам по себе очень сложный и низкомаржинальный. Здесь можно быть прибыльным только при чёткой организации множества процессов, которыми необходимо управлять в реальном времени.
Мы должны постоянно поддерживать все наши объекты в должном состоянии, реагировать на сообщения жильцов, заниматься поломками, прорывами труб, потопами и прочими моментами. Отдельная непростая задача – организовать качественную уборку. И всё это нужно умножать на более чем 1000 объектов. Я видел разные виды бизнеса – мне кажется, сложнее нашего только ресторанный.
Чтобы подготовить объекты к сдаче в аренду, в большинстве случаев нужен ремонт. При этом бюджет строго ограничен. Каждый, кто делал ремонт у себя в квартире, знает, как это тяжело. А мы ремонтируем примерно 60 квартир каждый месяц!
С другой стороны, наш бизнес – это не только процессы, но и человеческие отношения. Мы не просто продаём какие-то услуги, а занимаемся выстраиванием отношений. Это можно назвать отдельным искусством. При таком количестве клиентов и собственников обязательно найдутся те, кто «встал не с той ноги». Но мы в любом случае должны сделать так, чтобы людям нравилось сотрудничество с нами.
Работа в Colife – это постоянный операционный прессинг, к которому нужно уметь адаптироваться. Тем не менее, большой текучки у нас нет. Мы стараемся выстраивать хорошие отношения со всеми: с собственниками жилья, с жильцами, с персоналом. Многие наши сотрудники говорят, что такой приятной атмосферы они не видели ни в одной компании.
В следующем году продолжим развитие во всех «наших» городах. В Москве мы уже зашли в самые разные сегменты: и в относительно доступное жильё на окраинах, и в квартиры бизнес-класса в самом центре. Например, сдаём квартиру целиком в Capital Towers – это высотки рядом с «Москва Сити». Для нас это новое направление. Но я считаю, что наш опыт позволит нам успешно работать и в этом сегменте.
В другие города России выходить не планируем. Несколько раз просчитывали Питер, смотрели на Сочи – но у нас нигде не сходится экономика. Инвестиций на подготовку квартиры требуется столько же, а наценка ниже: мы бы просто ничего не заработали.
Сейчас ищем здание в Москве, чтобы сделать второй дом-коливинг. Трёхлетний опыт дома в Лефортово показал, что эта концепция успешная: люди остаются здесь надолго.
Мы всегда делали акцент на удобстве жильцов и высоком сервисе. Но, оказалось, это не единственная причина их любви к коливингу. Здесь сложилось по-настоящему классное сообщество. Людям интересно общаться, они с удовольствием проводят вместе свободное время. Более того, иногда это ведёт к более глубоким отношениям. Один из жильцов подсчитал, что только за время его пребывания в коливинге там образовалось 17 пар. Кто-то даже называет его «Дом-2 здорового человека».
Большинству наших арендаторов – от 18 до 35 лет. В Дубае аудитория чуть постарше: от 24 лет. Когда мы только начинали, в наши посты про коливинги всегда приходили с одним и тем же комментарием: «миллениалы придумали коммуналку». Мы даже распечатали плакат с этой фразой и повесили у нас в офисе. Прошло шесть лет – теперь про нас говорят, что «зуммеры придумали коммуналку». Относимся к этому с юмором. Спрос на квартиры под нашим управлением показывает, что продукт нужен и интересен людям. Человек получает готовую для жизни комнату или квартиру, снимает с себя всю «бытовуху» и платит разумные деньги.
Все идеи, в которые мы верили в самом начале, прекрасно себя проявляют. Я считаю, что одна из главных тенденций современного мира на протяжении нескольких лет – сервисы постепенно вытесняют вещи. Люди всё больше приходят к тому, что можно делегировать сервису бытовые заботы и сконцентрироваться на других аспектах жизни.
Чтобы не пропустить интересную для вас статью о малом бизнесе, подпишитесь на наш Telegram-канал, страницу в «ВКонтакте» и канал на «Яндекс.Дзен».
