«Это не общежитие для миллениалов»: как устроен первый в России коливинг-хаус

Рынок аренды жилья довольно консервативный, но несколько лет назад на нём появилась новая форма аренды – коливинг. Это вариант совместного проживания: каждый из арендаторов снимает небольшую отдельную комнату или студию в большой квартире и имеет доступ к общей инфраструктуре – кухне, ванной, гостиной и т.д. Во многих странах для коливингов нередко строят специальные дома. Первый такой «дом-коливинг» на территории России открылся совсем недавно в Москве. О том, как построить бизнес на коливинге, порталу Biz360.ru рассказал основатель компании Colife Артём Бабинов.

Наша компания Colife работает на рынке арендного жилья уже больше трёх лет. Мы снимаем квартиры (как правило, многокомнатные), делаем в них ремонт, оборудуем мебелью в скандинавском стиле и превращаем их в коливинги для молодых специалистов. Сдаём жильё только на долгий срок. Сейчас у нас около 200 объектов в Москве и несколько сотен клиентов. 

Владельцам квартир мы интересны тем, что делаем их недвижимость более ликвидной, гарантируем стабильный доход без простоя и просрочек, самостоятельно обслуживаем квартиры. Найти арендатора на московскую трёх-четырехкомнатную квартиру непросто из-за стоимости аренды. А самостоятельно сдавать квартиру «по комнатам» и искать нескольких разных арендаторов ещё сложнее. Всем этим вместо владельца занимаемся мы. 

Снять комнату в многокомнатной квартире с нормальными условиями – тоже непростая задача. И мы решаем за арендатора самую главную проблему – общение с владельцем жилья. Со своей стороны, собственники тоже нередко жалуются на «невменяемых арендаторов». Если снимать или сдавать жильё через Colife, таких проблем не будет: всё общение с «другой стороной» идёт через нас. Можно сказать, что мы соединяем красивые комнаты и образцовых арендаторов.

Наш основной принцип – «жильё как сервис». По сути коливинг – это новый вид арендного жилья. Мы хотим сделать так, чтобы человеку жилось максимально комфортно. В коливинге он не думает о том, как ему организовать свой быт, и может сфокусироваться на личных задачах. 

Раз в неделю наши сотрудники проводят уборку. А если в квартире что-то сломалось – нужно связаться с нами, и этим вопросом займутся наши мастера. Оплаты за такие работы мы не берём. 

Если человек снимает жильё через агентов, то обычно он должен заплатить посреднику сумму, равную стоимости месячной аренды. У нас такого нет. Всё, что мы берём с клиента – это установленная нами арендная плата. Мы зарабатываем на понятной добавленной ценности: делаем менее ликвидный объект более ликвидным за счёт сдачи по комнатам, стильного дизайна и включённого сервиса. 

Наша прибыль – разница между ценой владельца квартиры и нашей арендной ставкой. Общая наценка на квартиру – примерно 30% от цены арендодателя. Срок окупаемости одной квартиры для компании – около 2,5 лет. 

Считаю, что наш сервис меняет рынок аренды жилья. Он всё ещё очень консервативный, застоявшийся. Люди вынуждены долго искать арендодателя, торговаться с ним, угождать ему. Мы же делаем весь процесс цивилизованным. 

Компания Colife работает только в Москве. Мы планировали выходить в другие города России, несколько раз просчитывали Питер. Но наша модель – низкомаржинальная, и нам нужны города с высокой арендной ставкой. В России к таким местам сейчас относится только Москва. Даже в Питере эта модель не проходит по экономике. 

В управлении коливингами очень сложная бизнес-модель. Нужно быть эффективным в каждом вопросе. Например, мы арендовали квартиру под коливинг, а она требует ремонта. Если увеличить длительность или бюджет ремонта – сроки окупаемости сдвигаются. И таких нюансов много. 

Ещё одна сложность в том, что это «бизнес отношений». Мы должны выстраивать отношения с людьми и между людьми, а это непросто. 

Но у этой бизнес-модели есть важный плюс: несмотря на все сложности, она очень стабильная. Она приносит прогнозируемый доход в течение всего года. 

На московском рынке коливингов наша компания – самая крупная. Конкуренты есть, но они небольшие. А чем больше квартир в управлении – тем выгоднее всем: самой компании, владельцам и клиентам. Арендаторы получают большой выбор по разумной цене. А наша выгода – снижение расходов в пересчёте на квартиру. 

Идея «дома под коливинг» появилась у нас довольно давно. Мы изучали мировые тренды в сфере съёмного жилья и увидели, что такой формат активно развивается, для коливингов даже строятся большие здания. 

Сейчас коливинг – это формат жилья, который соответствует духу времени. Это то, что нужно современному поколению, которое хочет быть свободным и не привязываться к месту или к вещам. Мы поняли, что такая модель должна быть популярна и в России. 

Оставалось только найти здание под такой «коливинг-хаус». И тут нам повезло. В 2019 году компания «Зелёный квартал» отреставрировала особняк XVIII века в районе Лефортово, недалеко от центра Москвы. Его изначально построили в качестве оранжереи для Головинского сада, который называли «Версаль на Яузе» (сейчас это Лефортовский парк). Затем там были казарма кадетского корпуса, военно-фельдшерская школа и жилой дом, заброшенный с 1982 года. Это здание очень удобно расположено: рядом парк, а в радиусе пешей прогулки – станция метро «Лефортово».

Собственник думал, каким образом его использовать. Мы предложили идею дома для коливинга. Тем более внутренних перегородок в здании ещё не было, и мы могли «нарезать» пространство по своему усмотрению. Кстати, внутри осталась историческая кирпичная стена XVIII века – её мы не штукатурили, а сохранили как элемент интерьера. 

Всего за время реставрации и обустройства здания в него было вложено примерно 300 млн. рублей. Это общая сумма расходов – его владельцев и нас. 

Здание обслуживают несколько подрядных организаций. С нашей стороны команда не очень большая – инженер, администратор, уборщицы, плюс наши подрядчики, которые эксплуатируют разные системы. С собственником мы все эти вопросы обсудили: кто за что отвечает, кто чем должен заниматься. 

Первый в России коливинг-хаус открылся 9 октября 2021 года. В здании 58 студий, их сдают для одного или для двух человек. В каждой студии есть туалет и душ, большой шкаф, кровать, матрац, подушка с одеялом, холодильник, чайник, микроволновка. 

Когда человек въезжает, ему, по большому счёту, не нужно докупать ничего из мебели. Но если жильцу требуется ещё какая-то мебель или техника – её можно у нас арендовать.

Важная особенность комнат в коливинге – звукоизоляция. У здания очень толстые наружные стены, а толщина межкомнатных стен – 16 см. При таком раскладе услышать соседей почти невозможно. Но и это ещё не всё. Моя любимая «фишка» – выдвижной порожек на двери. При закрытии двери нажимается кнопка и выдвигается порожек, перекрывающий щель между дверью и полом. Это ещё больше увеличивает шумоизоляцию. 

Другое преимущество коливинга – большие общие пространства. Это вестибюль, кухни, кофе-пойнты, комната со стиральными и сушильными машинами. На первом этаже в большом общем пространстве можно поработать или почитать, здесь мы установили точку буккроссинга. Не всем удобно работать дома, многим хочется посидеть с ноутбуком в общественном месте с хорошей атмосферой. Есть небольшая переговорная комната, где можно собраться и пообщаться.

У нас понятные и адекватные правила проживания, они прописаны в договоре. Их основная задача – обеспечить комфорт для всех жильцов. Нужно соблюдать чистоту в общих зонах коливинга, убирать за собой мусор и посуду после приёма пищи. И не шуметь после 23:00 – требование, которое применимо и к обычным квартирам в жилых комплексах или многоквартирных домах. 

Аренда студии «на одного» в коливинг-хаусе стоит 50-55 тысяч рублей в месяц. Если комнату арендуют двое, каждый платит по 29 тысяч рублей в месяц. Самые дорогие студии – двухкомнатные, с круглой комнатой. Их можно арендовать за 70 тысяч рублей в месяц. Правда, их всего две, и «ушли» они почти мгновенно. 

Минимальный срок договора аренды – 5 месяцев. Можно заключить и договор на 11 месяцев, таких арендаторов в коливинге большинство. Цена фиксируется на весь период договора и не может повышаться до его окончания. 

Как и в наших «квартирных» коливингах, жильцы платят только аренду и фиксированный платёж за коммунальные услуги. Никаких дополнительных платежей нет. Уборка, техобслуживание, ремонт неисправностей – всё это входит в стоимость проживания. В случае каких-то поломок или аварий жилец просто пишет в нашу службу поддержки в чате, и к нему приходит мастер. Нашим жильцам не надо каждый месяц фотографировать счётчики, передавать показания, оплачивать счета. 

Считаю, что снимать студию в нашем доме-коливинге выгоднее, чем арендовать квартиру. В этом районе минимальная цена однушки – 55 тысяч рублей. Плюс расходы на коммуналку, уборку, ремонт, закупка мебели и техники, комиссия риэлтору и всё остальное. 

Большинству наших арендаторов – от 20 до 30 лет. В основном это работающие люди креативных профессий. Нам очень важно собрать здесь близкую по духу тусовку, чтобы всем было интересно друг с другом. И мне очень приятно, что у нас подбираются такие классные, интересные в общении люди. Я надеюсь, они подружатся между собой.

Мы объявили о старте продаж в середине сентября – примерно за три недели до открытия. Сейчас (на конец октября) у нас сдана примерно половина из 58 студий. Входящих заявок мы получаем довольно много. Больше всего запросов приходит из Instagram, у нас там прокачанный аккаунт. 

• Альфия Шагапеева, житель дома-коливинга: «Про Colife я знала, мониторила их сайт в поисках жилья. У них в каталоге я увидела, что появляется такое здание, и цена для центра Москвы адекватная. Я не хотела жить совсем одна, это для меня скучно. И мне понравилось, что здесь есть люди, с которыми можно выйти и пообщаться. Приехала, посмотрела – мне всё понравилось. Я очень люблю старинные здания. Когда я увидела лестницу, то поняла, что буду здесь жить». 

Дом-коливинг в Москве – экспериментальный проект. Но уже можно сказать, что интерес к нему есть. О нас уже появилось несколько публикаций в СМИ, перепосты и бурные обсуждения у известных блогеров. 

Коливинг – довольно новое понятие. И как только он появился в России, к нему сразу же прилип мем «Миллениалы изобрели коммуналку». Я сам слышу это каждый день. Чтобы решить, похож наш коливинг на коммуналку или нет, можно зайти к нам, посмотреть на наши студии и общие пространства. Мы всегда рады принять гостей, нужно лишь заранее позвонить или связаться с нами в соцсетях.

Для нас это кейс, который мы очень бы хотели реализовать и показать рынку. Об окупаемости дома-коливинга пока говорить сложно, в любом случае это вопрос нескольких лет. Если проект окажется удачным, будем его масштабировать. 

Мы открыты к сотрудничеству с девелоперами. Будем рады, если кто-то из них обратится к нам с идеей совместно построить здание или корпус под коливинг. 

Мы думаем о международной экспансии. У нас уже есть идеи, куда выходить – рассматриваем страны Европы. За границей аренда жилья довольно дорогая, и модель коливинга выглядит перспективной. Тем более для Европы проблема с жильём для молодёжи очень актуальна. Там мы видим потенциал для развития.

Чтобы не пропустить интересную и полезную для вас статью о малом бизнесе, подпишитесь на наш Telegram-канал, страницу в Facebook и канал на «Яндекс.Дзен».
biz360