На что обратить внимание малому бизнесу при заключении договора аренды с ТЦ

Если вы хотите разместить свою торговую точку на территории торгового центра, то первое, чем вам предстоит заняться – внимательно изучить договор с ТЦ и прояснить все спорные или непонятные моменты. Зачастую предпринимателей-новичков в этом документе интересует только размер арендной платы, а потом всплывают различные неприятные «неожиданности» в виде дополнительных трат на клининг, охрану, рекламу и т.д. Директор по маркетингу и рекламе ТК «Савёловский» Евгения Бояринцева рассказала порталу Biz360.ru о том, на что нужно обратить внимание перед заключением договора, чтобы избежать лишних расходов.

В договоре аренды прописываются все основные условия. Разберём по пунктам.

Условия аренды. Указываются сроки аренды помещения и размер оплаты. Подробно прописывается наличие депозита и его сумма, а также возможные случаи его одностороннего использования торговым центром. Обсуждается возможность покрытия части арендной платы с помощью депозита и срок его возврата в таком случае.

Характеристики помещения. Обязательно указываются характеристики помещения, включая экспликацию (пояснение к архитектурному проекту/эскизу), обмеры и описание ремонта (при наличии). Если площадь сдаётся с ремонтом, описываются материалы пола, стен и потолка. При наличии видимых дефектов составляется акт. В случае, когда помещение сдается без ремонта, то его стоимость арендатор и арендодатель могут разделить (по соглашению сторон), а вот устранение естественного износа ложится на арендатора.

Обслуживание (мелкие ремонтные работы). Что-то арендатор может сделать сам, например, покрасить стены, а какие-то работы может выполнять только техническая служба ТЦ. В частности электромеханические работы: установка розеток, прокладка кабелей, увеличение мощности и т.д. В этом случае для проведения работ нужен специальный допуск, и заниматься такими работами арендатору самостоятельно запрещено.

Клининг. Уборка мест общего пользования – обязанность ТЦ. Арендатор тоже может использовать клининг, тогда в договоре указывают, какая именно уборка и как часто проводится. Если арендатор приводит помещение в порядок своими силами, то нужно указать, как часто он делает влажную уборку полов, моет витрины, стёкла, двери и т.д.

Охрана. В договоре указывается, кто и когда открывает и закрывает магазин. Если у арендатора точка продаж дорогостоящих товаров (электроника, ювелирная продукция), то могут применяться дополнительные меры безопасности. Этот вопрос нужно согласовать с ТЦ, либо использовать их возможности.

Допуск на объект в нерабочее время. В этом пункте договора указывается, когда может производиться ввоз и вывоз товара, какой транспорт может подъехать к ТЦ в нерабочее время, куда подъезжать и будут ли пускать людей.

Пожарная безопасность. В договоре может быть прописано, что в торговой точке обязательно должен находиться огнетушитель и другие средства самостоятельного тушения. Также может быть указано, что арендатор обязан самостоятельно или при помощи технической службы торгового центра и профильных специалистов содержать в надлежащем состоянии дымоуловители и автоматические системы пожаротушения.

Расчёты и документооборот с бухгалтерией: за что и в какие сроки нужно вносить оплату, в каком формате, из чего эта оплата формируется. Тут же обычно прописывается финансовая ответственность арендатора и арендодателя за ущербы.

Ремонт помещения. Есть два варианта ремонта: предприниматель может провести ремонт самостоятельно или воспользоваться услугами технической службы торгового комплекса. Выбор зависит от конкретного помещения и потребностей арендатора. Крупные бренды могут объединять несколько магазинов, занимать несколько этажей, строить лестницы и так далее. У сетевиков всегда есть своя команда от архитекторов до строителей. Маленьким магазинам мы рекомендуем использовать ресурсы технической службы торгового комплекса.

Маркетинг. На этом блоке хотелось бы остановиться подробнее.

Единственный пункт, который практически не претерпевает особых изменений в период согласования договора, это блок рекламы и маркетинга. В этом блоке обязательно прописывается следующее:

Участие арендатора в маркетинговых активностях ТЦ

В договоре, как правило, указывается обязанность арендатора участвовать во всех маркетинговых активностях, которые делает торговый комплекс на протяжении года. Они могут быть направлены на повышение узнаваемости площадки, привлечение трафика, улучшение имиджа, повышение продаж, активность во время сезонных распродаж и т.д.

Этот пункт может быть раскрыт более детально с указанием конкретного количества акций в год, предоставляемых возможностей и других условий. Если мы берём ИП, то такие уточнения встречаются редко. Крупный сетевой арендатор, напротив, чаще всего подробно описывает своё участие, требуя больше возможностей для проведения промо-акций, раздачи листовок, музыкальных выступлений и т.д. Таким образом, он фиксирует свои потребности заранее, чтобы избежать последующих проблем со стороны торгового центра, таких как запрет на шум или мешающие/раздражающие других арендаторов элементы.

Регистрация рекламных материалов

В сентябре 2022 года были введены новые требования к интернет-рекламе. Теперь каждому рекламному сообщению, если оно подпадает под определение рекламы, должен быть присвоен уникальный идентификационный номер – токен (буквенно-числовой код).

Согласно закону «О рекламе» №38-ФЗ, реклама – это информация, распространённая любым способом, в любой форме и с использованием любых средств, адресованная неопределённому кругу лиц и направленная на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке распространенная любым способом и адресована неопределённому кругу лиц.

Этот уникальный код нельзя использовать для другого сообщения, баннера или листовки, если они имеют отличный дизайн или текст. Для учёта интернет-рекламы были созданы специальные организации – Единый реестр интернет-рекламы (ЕРИР) и операторы рекламных данных (ОРД). Платные услуги по присвоению токенов сейчас предоставляют различные ОРД, подробно о них можно узнать на официальном сайте Роскомнадзора.

Здесь вы можете выбрать сервис, алгоритм и интерфейс, которые подходят именно вам. Отмечу, что в торговом центре практически любое сообщение – это реклама, поэтому подобная регистрация обязательна.

До размещения рекламы в интернете компании обязаны предоставить информацию в Роскомнадзор. В ведомство необходимо предоставить номер договора на рекламу, название юридического лица и описание контента, который будет регистрироваться.

В договоре с ТЦ должно быть указано, кто берёт на себя ответственность за выполнение всех этих требований. Часть ТЦ принимают информационно-рекламные материалы уже с токенами, то есть в договоре будет написано: «всю ответственность по регистрации интернет-рекламы несёт арендатор». А, например, наш ТК оказывает помощь в регистрации – и это тоже мы прописываем в договоре.

За отсутствие надлежащей регистрации рекламных сообщений законом предусмотрены штрафы. Их размер зависит от оборота бизнеса и правовой формы. ИП платят меньше, в то время как юрлица вынуждены выплачивать более значительные суммы. Поскольку в законе многие формулировки были «сырыми», и он ещё дорабатывался, лично я приняла решение, что буду регистрировать всю рекламу.

Аренда рекламных мест

Заранее нужно договориться с ТЦ, какие рекламные места будут вам предоставлены и на какой срок. Крупные бренды, как правило, сразу просят места на фасаде. ИП тоже нужно обсудить и закрепить в договоре, на какую рекламу он может рассчитывать, будет ли его бренд размещён в навигации, приложении, на сайте ТК и т.д.

Если в договоре вопросы рекламы не упоминаются, то арендатору стоит самому выйти с предложением указать эти пункты. Условия рекламного сопровождения могут быть зафиксированы в договоре аренды, а могут быть вынесены в отдельный договор о рекламно-информационном обслуживании.

Разрешение на использование товарного знака

В договоре аренды необходимо указать, что ИП или ООО разрешает использовать его товарный знак и интеллектуальную собственность в рекламных целях. Это обеспечит правовую безопасность торгового центра. Если данное условие не будет выполнено, ТЦ не будет использовать ваш логотип/бренд в рекламе, а без разрешения это грозит ТЦ большими штрафами.

Ситуация здесь двусторонняя: важно защищать интеллектуальную собственность, но иногда возникают ситуации, когда рекламная акция запускается в спешке. Если нет разрешения на использование товарного знака, то арендатор может лишиться возможности участия в кампании или мероприятии.

Каждый торговый центр имеет свои внутренние правила, которые определяют сроки аренды. Например, могут быть условия «аренда на десять лет с возможностью продления ещё на пять лет». Некоторые крупные компании начинают свои договоры с пятилетнего срока, а кто-то арендует площади минимум на десять лет.

Для новых торговых центров и международных брендов часто устанавливаются сроки аренды в десять лет и более. Такие длительные контракты оправданы, особенно если торговый центр только построился и предполагаются большие инвестиции в ремонт и развитие. В этом случае все стороны понимают, что десять лет – это разумный срок для возврата инвестиций, и после этого периода магазины будут отремонтированы, проведут ребрендинг, либо будут закрыты.

В целом сроки аренды можно и нужно обсуждать с ТЦ. Небольшое помещение ИП может попросить для себя на тестовый период, например, шесть месяцев. В этом случае не советую арендовать самое дешёвое помещение, в которое нужно вкладывать деньги. На такой срок лучше брать готовую площадку с хорошим ремонтом, торговым оборудованием, чтобы минимизировать потерю времени и денег и максимально оперативно провести открытие.

Главный совет – открыто общайтесь с сотрудниками ТЦ. Чем больше вопросов, тем лучше, потому что это позволяет торговому центру понять, нужен здесь такой арендатор с таким ассортиментом и коммерческим подходом. Конечно, вам могут сказать, что ваш магазин не подходит. Это позволит идти дальше, не тратя главные ресурсы: время и деньги.

Арендаторы, которые активно развиваются и поддерживают партнёрские отношения с администрацией торгового центра, могут рассчитывать на лояльное отношение. Это может выражаться в отсрочке платежей и предоставлении скидок в периоды закупок товара или когда трафик посетителей неожиданно сокращается по независящим ни от кого причинам (например, как это было во время заморозков в мае 2024 года).

Причины расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе арендодателя могут быть следующими:

• Нарушение законодательства РФ. Расторжение последует, если арендатор позволяет себе какие-либо высказывания экстремистского характера, оскорбляет чувства верующих или дискриминирует людей по национальному признаку. Это касается в том числе и рекламы – она не должна содержать запрещённую символику, порочить государственную символику РФ, рекламировать иноагентов или запрещённые в России организации. Торговому центру не нужны конфликтные ситуации или истории, которые испортят репутацию торговой площадки.
  
  

• Регулярное нарушение внутренних правил и распорядков ТЦ. Сюда относятся драки, нецензурная брань, состояние алкогольного, наркотического опьянения или курение в неположенном месте. Также основанием для расторжения договора станет систематическое нарушение сроков работы магазина: поздние открытия, ранние закрытия, особенно без согласования с администрацией ТЦ.

Арендаторы должны внимательно изучать договор аренды, чтобы избежать лишних трат.

• В договоре аренды прописываются основные условия, включая помещение, сроки и размер оплаты, обслуживание помещения, клининг, охрану, допуск на объект в нерабочее время и пожарную безопасность.

• Блок рекламы и маркетинга в договоре с ТЦ требует участия арендатора во всех маркетинговых активностях и регистрации рекламных материалов.

• Важно заранее договориться с ТЦ о рекламных местах и разрешении на использование товарного знака.

• Все условия аренды обязательно нужно обсудить с отделом аренды торгового центра, и чем больше вы зададите вопросов, тем лучше.

• Арендаторы могут рассчитывать на лояльное отношение со стороны управления торгового центра в периоды, когда трафик посетителей сокращается.

• Причины расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе арендодателя могут быть связаны с нарушением законов РФ и регулярным нарушением внутренних правил и распорядков торгового комплекса.

Шаблон договора аренды в ТК «Савёловский» можно скачать тут, а шаблон договора на маркетинговое обслуживание – тут.

biz360Чтобы не пропустить интересную для вас статью о малом бизнесе, подпишитесь на наш Telegram-канал, страницу в «ВКонтакте» и канал на «Яндекс.Дзен».
biz360