Сейчас в России настоящий гостиничный бум – в ситуации, когда россияне не могут выехать во многие страны, вырос спрос на внутренний туризм. Государство объявило общий курс на развитие внутренней инфраструктуры туризма, и сейчас идёт строительство десятков новых отелей. Но многие предприниматели предпочитают готовое решение и приобретают действующие гостиницы. О преимуществах и недостатках каждого из этих вариантов вхождения в гостиничный бизнес, порталу Biz360.ru рассказал Алексей Пряслов, основатель и управляющий директор компании PFM.
Алексей Пряслов – 40 лет, основатель и управляющий директор компании PFM. Окончил ИвГУ по специальности «Финансовый менеджмент». Обладает сертификатами ACCA DipIFR, CIMA P1, P2, Advanced DipMA и CIMA F3 «Financial Strategy». Специалист по консалтингу и инвестициям в гостиничном бизнесе, член ассоциации IBCS. Работает в индустрии гостеприимства почти 20 лет. Был CFO на масштабных гостиничных проектах. В 2019 году создал собственную компанию PFM. Консультирует клиентов из индустрии гостеприимства и оказывает услуги автоматизации управленческой отчётности по стандартам USALI.
Строительство собственной гостиницы
Строительство новой гостиницы – это возможность создать успешный объект, имеющий необходимое для рынка количество номеров и перечень инфраструктуры (рестораны, бары, СПА, парковка и т.д.).
Активно поддерживает возведение новых гостиниц государство. Основной стимул для реализации инвестиционных проектов в гостиничной индустрии сейчас – программа льготного кредитования при строительстве отелей. Ставка составляет 3-5%, кредит выдаётся сроком на 10-15 лет.
Ещё одна мера стимулирования – нулевая ставка НДС от выручки номерного фонда. Это позволяет инвестиционным проектам по строительству отелей не платить НДС от выручки номерного фонда в течение первых пяти операционных лет и возмещать налог на добавленную стоимость.
К недостаткам строительства гостиницы «с нуля» можно отнести, прежде всего, длительность реализации проекта. С момента начала проектирования до выхода на стабилизационную загрузку и прибыль проходит 5-6 лет.
Покупка гостиницы как готового бизнеса означает три вещи:
-
Первая – вы приобретаете локацию. Марк Твен не зря говорил: «Покупайте землю, её больше не производят». Для гостиниц этот вопрос крайне актуален. От местонахождения объекта напрямую зависит его цена. К примеру, гостиницы вокруг Кремля в Москве считаются «трофейными», то есть наиболее привлекательными за счёт того, что свободных земельных участков здесь больше нет. Новую гостиницу строить просто негде.
-
Второе – это покупка будущего денежного потока. Гостиница, как и любой бизнес, должна генерировать положительный денежный поток, и покупатель рассчитывает на его получение.
-
Третье – сбережение денежных средств. Это означает обмен денег на недвижимость с целью прохождения времён турбулентности.
При выборе готового отеля, нужно в первую очередь смотреть на его локацию. Также важен глубокий анализ рынка, в первую очередь – будущего предложения и спроса. К примеру, нынешний владелец отеля продаёт его, потому что обладает инсайдерской информацией о появлении нового конкурента. Покупателю знание этих обстоятельств позволит сбить цену и в принципе задуматься о целесообразности сделки.
Следующий важный аспект – анализ состояния недвижимости, мебели и оборудования отеля. Нужно ли будет что-то менять, улучшать, и главное – сколько это будет стоить.
Важно изучить действующие условия договора на управление отелем с гостиничной управляющей компанией при условии его наличия. Здесь нужно обратить внимание на следующие пункты:
- Оцифровку добавленной стоимости, которую привносит в гостиницу УК;
- Условия договора об управлении и возможности его расторжения.
Практически всегда договор об управлении с гостиничной управляющей компанией заключен на 10-20 лет, имеет ограниченные возможности для расторжения, и при этом УК получает основное вознаграждение от выручки отеля, а не прибыли.
Финансовый анализ гостиницы позволит понять, генерирует ли она свободный денежный поток для владельцев.
Ищите объекты, которые находятся в популярных локациях, но требуют реконструкции. Такой отель можно купить с дисконтом, однако при грамотном изменении концепции и обновлении здания гостиница сможет занять справедливую долю рынка и генерировать хорошую прибыль для новых владельцев. По большому счёту, в отеле можно изменить всё, кроме локации.
Моделировать разные сценарии развития готового бизнеса. Почти всегда инвесторы хотят повысить класс покупаемого отеля. Но стоит просчитать, что это даст компании. Вполне вероятно, что снижение категории гостиницы, например, с пяти до четырёх звезд, может увеличить операционную прибыль и свободные денежные потоки за счёт увеличения загрузки и снижения постоянных расходов.
Рассматривайте объекты с большими земельными участками, чем требуется для эксплуатации отеля. На избыточной площади можно что-то построить или продать её – для немедленного возврата части инвестиций.
Строительство отеля позволяет его владельцу спроектировать объект с учётом основных запросов будущих постояльцев. Но сам процесс возведения объекта требует времени, усилий и тщательного контроля бизнеса на стадии, предшествующей открытию. До выхода на прибыль потребуется как минимум 5-6 лет.
Покупка готовой гостиницы избавляет от этих проблем, но предпринимателю приходится «работать с тем, что есть». Не исключено, что объект потребует кардинальной перепланировки пространств или капитального ремонта. А это означает дополнительные вложения и приостановка работы на какое-то время.
Хотя если гостиница находится в хорошей локации и в хорошем состоянии, то на операционную прибыль можно рассчитывать в первый же год.
Чтобы не пропустить интересную для вас статью о малом бизнесе, подпишитесь на наш Telegram-канал, страницу в «ВКонтакте» и канал на «Яндекс.Дзен».
