Восстать из руин: как и зачем предприниматель развивает запущенный посёлок в Калининградской области

Покупка полуразваленного исторического дома в угасающем посёлке – не самое логичное вложение средств. Ремонт стоит дорого, да и окружающая разруха не добавляет настроения. Восстанавливая столетний дом в посёлке Заливное Калининградской области, предприниматель Олег Бармин задумал вернуть к жизни весь населённый пункт. О том, как превратить разрушенное село в центр притяжения туристов, и зачем нужна «виза в Постникен», Олег Бармин рассказал порталу Biz360.ru.

В 2020 году мы с будущей супругой решили переехать из Москвы в Калининградскую область. Сбежали сюда в пандемию, так как во время локдауна тут не действовал запрет на прогулки, за исключением прибрежных городов. Обратно вернулись только через четыре месяца. За это время мы успели пожениться, объездить регион вдоль и поперёк, и, в конце концов, принять решение о переезде. 

Пандемия «перевела» всех на удалёнку – я подумал, что своими проектами смогу управлять через Zoom и Skype. Стали искать для жизни на новом месте довоенную немецкую усадьбу, и тут начались приключения. 

Во-первых, почти все исторические дома были в плохом состоянии. Например, где-то провалилась крыша, или вообще полкрыши не было. Но главная проблема – собственники. После войны усадьбы обычно превращали в коммуналки. В некоторых таких домах прописано по 40 человек, а живёт всего 4-5. Где остальные владельцы – неизвестно. Их нужно найти, чтобы оформить документы о купле-продаже. Сделать это в короткий срок невозможно. 

Я обращался к риэлторам – бесполезно. Половина из тех, кто мне встречался – просто мошенники, которые хотели развести меня на деньги и исчезнуть. Я уже был готов отказаться от своей идеи. Но мой друг, который возил меня на своей машине по области, предложил перед самым отъездом: «Тебе всё равно в аэропорт – давай заедем по дороге и посмотрим последний дом». Это был дом пастора 1912 года постройки в маленьком посёлке Заливное (до 1947 года он назывался Постникен). В советское время здание занимала дирекция колхоза.

Въезжаем в посёлок и попадаем в фильм ужасов. Раздолбанная дорога, разрушенные дома. При Советском Союзе здесь был богатый колхоз, но потом всё пришло в упадок, многие дома разобрали на кирпич. 

Нужный дом я еле нашёл – участок весь зарос, там 10 лет никто не жил. Но он оказался невероятно красивым. Заглядываю в окно – там не дерьмо, как иногда бывает, а пианино. Вокруг яблони, груши. На мой звонок отвечает чудесная вежливая женщина. Найти такого владельца – тоже большая удача. Мы приняли решение о покупке буквально за 15 минут. Почти сразу возникла мысль, что в этом посёлке можно не только жить, но и принимать туристов. 

Купленный дом выглядел прилично, но у него была масса проблем. В подвале из-за неправильной «советской» гидроизоляции нарушили систему отвода воды – всё плавало. Нет ни отопления, ни канализации. В одном из мест прохудилась крыша, дождями начало вымывать раствор в стене. 

Мы начали заниматься ревитализацией (восстановлением и воссозданием – прим. редакции) в апреле 2021 года. Первые несколько месяцев жили в палатке прямо в доме. Работы длились примерно два года. Мы сохранили оригинальные планировки дома пастора, «исторические» кирпичные стены сделали частью интерьера. Про восстановление дома подробно писал в своих соцсетях – за процессом следили десятки тысяч подписчиков. 

Во время работ поменяли три бригады. Вроде на первый взгляд всё было нормально – не пьяницы, не лентяи, не пытались меня «кинуть». Но рабочие привыкли всё делать по-своему, убедить их в чём-то невозможно. Когда я просил очистить кирпичную стену и оставить её в таком виде, они удивлялись: «У вас что, нет денег на штукатурку?» 

Спустя полтора года знакомые посоветовали мне классного строителя – это русский немец из Алтайского края, долгое время работавший в Германии. Он живёт в 100 км от нашего посёлка. У себя в районе он собрал бригаду рабочих, которая и довела реконструкцию дома «до победного конца». Теперь они занимаются другими нашими объектами. 

Среди рабочих, которые у нас были и есть, только один житель посёлка – плиточник с золотыми руками. Жаль, что я узнал о нём только спустя год после переезда. Мастера по каминам тоже искали больше года. Он собрал камин из трёх старинных печей, найденных в доме. 

При покупке дома я ещё не знал, что во всём регионе – серьёзные проблемы с водой. В ней очень много железа: моешь руки – ногти становятся медного цвета. Пить её точно нельзя, и мыться, наверное, не очень полезно. 

Мы прорыли 100-метровую скважину. Я думал – на этом всё, но нет. Вода из скважины была не такая плохая, как водопроводная, но из-за высокого содержания сероводорода она неприятно пахла. Я год искал мастера. Потом познакомился с владельцем химчистки и спросил у него, как он решает проблему воды. Он сказал, что ему «сделал воду» пожилой специалист – чуть ли не единственный на весь регион. 

С помощью этого мастера мы установили систему обратного осмоса. Вода под давлением проходит через специальную мембрану, которая задерживает большинство вредных примесей. Мы осушили и восстановили подвал дома, установили там два огромных баллона для воды по 4000 литров. Вода проходит через 6 разных фильтров и наливается в эти баллоны. Потом она очищается ультрафиолетовой лампой и поступает в краны. 

Восстанавливая дом, я загорелся целью «оживить» Заливное. Мы находимся в живописном месте на берегу реки недалеко от Куршского залива. Вокруг два красивых леса, поля и луга с рапсом и коровками. К тому же до нас удобно добираться: от аэропорта всего 25 км. 

В 2021 году я выкупил ещё одно довоенное здание. Эти руины за 14 месяцев мы полностью восстановили и сделали гостевой дом на 5 номеров, с коворкингом и общей кухней-столовой. Все комнаты для гостей – в разном стиле: от прусского до советского. В комнатах комфортные матрацы «Аскона» и хорошая звукоизоляция. Поэтому у нас тихо и уютно, соседей не слышно.

Весной 2023 года построили два гостевых домика на берегу реки. На этом месте было болото с борщевиком – мы завезли на площадку у реки 400 «Камазов» грунта и подняли её на 2,5 метра. Проложили дорожки, провели освещение. В мае открыли наш первый туристический сезон. Сначала на майские праздники устроили тестовое заселение – пригласили друзей «за обратную связь». А в конце мая начали принимать первых клиентов. 

Туристический проект Postnicken уже можно назвать успешным. У нас почти не бывает свободных мест, все комнаты и домики расписаны на месяц вперёд. Комната в гостевом доме стоит от 4000 до 9900 рублей за день, в зависимости от размера. Отдельный домик сдаётся за 9900 рублей, в его цену входят лодка и мангальная зона. Как показали первые месяцы работы, такие тарифы комфортны для гостей и выгодны для нас. Уже с июля гостиничный проект работает в операционный плюс. 

Источник трафика для проекта Postnicken – мои соцсети, плюс соцсети друзей и рекомендации. Нас нет на агрегаторах, это наш сознательный выбор. Чтобы к нам попасть, нужно получить «визу в Постникен». Потенциальный клиент заходит на сайт, заполняет анкету, загружает ссылки на свои соцсети. При желании он может написать нам сообщение. Если мы решим отказать – напишем, что «мест нет». Так мы подбираем людей из одного культурного пласта. Не хотим, чтобы у нас собирались любители шумно выпить и громко слушать шансон. 

Многие наши гости с одобрением отзываются об этой системе, хоть она несколько усложняет возможность бронирования. Главное для них – возможность отдохнуть в комфортной обстановке. К нам приезжают классные интересные люди, среди которых много представителей цифровых и творческих профессий. Иногда выйдешь поздороваться – и по несколько часов с ними разговариваешь. Для меня это большое удовольствие. 

Наша целевая аудитория ищет необычные и комфортные места. Чтобы людям сразу было понятно, что у нас «не просто отель», мы сделали очень подробный сайт. Там много фотографий гостевых комнат, домиков и самого поселка. И гости уже примерно понимают, что их ждёт у нас.

На третий месяц работы стали поступать первые корпоративные заказы. Здесь проводили мероприятия для своих сотрудников «Билайн» и «Теле2». Начинают приезжать айтишники. У нас они могут не только отдыхать, но и работать: тихо, спокойно, интернет летает. Скорость сигнала – 300 мегабит в секунду, это выше, чем в Калининграде. Для многих наших гостей это очень важно. Раньше я в прямом смысле слова ползал на крышу, чтобы отправить сообщение. 

С 15 по 25 августа компания айтишников сняла всё, что у нас есть. Ещё одна IT-компания выкупила все комнаты и домики на три дня с 15 сентября. Надеюсь, будут появляться люди, которые начнут снимать у нас жильё помесячно. 

В Заливном живет примерно 300 человек. Особенность посёлка в том, что довольно большая его часть – сплошная довоенная застройка. Это полуразрушенные, убитые, но исторические дома. Самое новое здание – советский магазин, который туда прекрасно вписывается. Постникен до войны был небедной деревней, жители которой занимались промыслом рыбы в заливе и сельским хозяйством. 

Я с самого начала понимал, что делать «островок уюта» посреди разрухи не имеет смысла. Туристам надо показывать что-то привлекательное, а разрухи в регионе и так хватает. Я предложил местным властям свой план, как привести посёлок в порядок. Они меня поддержали: честно говоря, не ожидал, что встречу такое понимание. 

На улице посёлка сняли слой разбитого асфальта и восстановили немецкую брусчатку, лежавшую под ним долгие годы. Дорогу вокруг посёлка, наоборот, покрыли асфальтом. Водоканал в этом году поменял трубы водоснабжения, в Заливное тянут газ. Посёлок меняется, администрация уделяет ему гораздо больше внимания, чем раньше. Возможно, так совпало, но всё это началось именно с нашим появлением.

Глава района настолько проникся нашим энтузиазмом, что этой весной приехал к нам на субботник и привёз весь свой аппарат – около 60 человек. Они таскали дрова, пилили ветки. Тогда же он спросил, чем ещё можно помочь. Я попросил переложить трубу между двумя уличными каналами. Когда-то её закопали слишком мелко. Вода не перетекала из одного канала в другой, из-за этого было затоплено 6 гектаров земли. В августе приехала дорожная служба и переложила эту трубу – чудеса! 

За этот сезон мы полностью доделали территорию для гостей, проложили дорожки, высадили газоны и цветы. Привели в порядок пляжную территорию на берегу залива – там можно загорать и купаться. Очистили кирху Постникена и территорию рядом с ней от мусора, уничтожили основные заросли борщевика. Ко всем нашим домам подведена вода из системы очистки. Установлена станция переработки нечистот. Открыли коворкинг, привели в порядок «Руин-бар» в одном из немецких строений – в 2022 году он пострадал от пожара. В нём по выходным проводим концерты.

До ноября мы планируем построить ещё два небольших домика на четыре человека. Поставим 2-3 баньки, чтобы зимой было, где греться. Мне все говорят: «Здесь зимой никого нет, к вам никто не приедет». Но у нас другая концепция и целевая аудитория. «Наши» клиенты хотят отдыхать не только летом. Если мы сумеем их заинтересовать, они приедут и зимой. Представьте: из московских морозов человек попадает в +5. Тёплый домик на реке, комфортные условия для работы и отдыха, баня, зелёные лужайки. 

У нас в собственности пять домов и около двух гектаров земли. Мы их долго выкупали у владельцев, некоторым даже помогли оформить нужные документы. В следующем сезоне планируем сделать гостевой дом на 5-6 номеров с рестораном. Сейчас мы можем принять до 18 человек одновременно. В 2024 году наша вместимость вырастет до 40-50 человек.

Наша «глобальная» цель – полноценная деревня на 20-30 домов. Концепция простая: только исторические материалы, не выше 2-3 этажей, никаких высоких заборов. Пять участков уже продано под строительство, в основном моим знакомым. Общая площадь этих владений – примерно 4 га. Они будут строить дома как для себя, так и для размещения гостей. 

Мы пока не выводили продажи в публичное поле. В любом случае, это будет полузакрытая история. Уверен – желающих наберётся много, но мы не хотим, чтобы участки и дома купили неподходящие люди. Например, богатые нефтяники, которые очень любят водку. Я не говорю, что они плохие, просто им нужно другое: дворцы, колонны, заборы. 

В итоге мы хотим сделать что-то вроде московского креативного пространства «Флакон», только в деревне. Построим ремесленные мастерские. У нас уже есть знакомые мастера: художники, керамисты, стеклодувы. 

Общая сумма инвестиций в Заливное – около 30 млн. рублей. Все вложенные средства планирую окупить в ближайшие несколько лет. Часть того, что уже есть или строится, мы оставим себе, остальное продадим. Некоторые владельцы, наверное, будут приезжать сюда лишь изредка – в отпуск или на какие-нибудь длинные выходные. Мы можем взять дом в управление и всё остальное время сдавать его туристам.

Сейчас у меня несколько бизнес-проектов. Это Agenda Media (производство контента и видеопродакшн), проект по производству мёда «ЛипкоСладко» и сервис проката ретро-мерседесов в Калининграде. Заниматься домом, посёлком и полноценным ведением бизнеса было бы вряд ли возможно. Помогает то, что в каждой из компаний у меня есть операционный директор. Agenda Media я до 2022 года вёл сам, но потом тоже нанял операционного директора. Теперь моё участие требуется в гораздо меньшей степени, чем полтора-два года назад. 

Наш новый проект в Калининградской области – «Гранд Вокзал-отель» в посёлке Отрадное недалеко от курортного Светлогорска. В 2022 году мы купили историческое здание вокзала на заброшенном участке железной дороги. Там будет гостиница на 24 номера в стиле «имперских» вагонов. 

Светлогорск и Зеленоградск в последние годы стали очень популярными и шумными. А вокруг нашего здания лишь пара санаториев и тихий закуток, где вообще никого нет. До моря всего 500 метров, рядом – красивый лес. Пока мы только расчистили территорию от мусора, но сейчас переключаем на этот проект всё наше внимание. Чтобы освободить на него время, ищем операционного директора на комплекс в Заливном. Как и пару лет назад, снова придется несколько месяцев жить в палатке. Впрочем, нам уже не привыкать.

Чтобы не пропустить интересную для вас статью о малом бизнесе, подпишитесь на наш Telegram-канал, страницу в «ВКонтакте» и канал на «Яндекс.Дзен».
biz360