Ажиотаж вокруг складов: как заработать на росте рынка складской недвижимости

Одни компании строят или покупают склад для собственных нужд, другие – чтобы на нём заработать, сдав в аренду или перепродав. В 2023-2024 годах в России наблюдается настоящий складской бум, основным драйвером которого стала онлайн-торговля. Поэтому складская недвижимость сегодня – привлекательный актив. О том, в какие склады выгоднее вкладывать средства и как купить объект, если не хватает денег, порталу Biz360.ru рассказал основатель компании Youkon Константин Конов.

2023-й год был рекордным для складской недвижимости. Совокупный объём сделок аренды и продажи складов в России превысил 3 млн. квадратных метров, что в два раза выше, чем в 2022 году. Ещё больше спрос вырос на объекты в формате Built-to-Suit (когда склад строится под запрос резидента), объём таких сделок увеличился в 4,5 раза. При этом на фоне ажиотажного спроса в 2023 году строительство новых складов упало на 30% по сравнению с 2022 годом – до 1,21 млн. квадратных метров. Это, в свою очередь, привело к дефициту предложения на рынке.

К примеру, в Москве и Подмосковье, где сосредоточены основные складские мощности страны, по итогам 2023 года вакантность в сегменте упала до рекордного за последние годы уровня – 0,3%. А вот средневзвешенная ставка аренды в качественных складских комплексах, наоборот, выросла в 1,5 раза по сравнению с предыдущим годом до 9500 рублей за «квадрат» в год.

Такие рекорды в 2023 году привели к строительному буму в 2024-м. По данным NF Group, в этом году объём ввода складских помещений составит 5,8 млн. квадратных метров. Но даже такие количества не насытят спрос, и в ближайшие три года рынку будет не хватать 10 млн. «квадратов». Те площади, которые строятся и будут введены в 2024 году, законтрактованы ещё до начала строительства на 75%. И те оставшиеся 25%, которые возводятся без наличия арендаторов, заполняются в ходе строительства.

Такой спрос рынку складской недвижимости обеспечивает развитие интернет-торговли, которая в 2023 году выросла на 28% в сравнении с 2022 годом, посчитали в Торгово-промышленной палате РФ.

Высокий спрос и дефицит делают складскую недвижимость весьма прибыльным активом сегодня. Правда, как и везде, главное – сделать правильный выбор.

Во-первых, нужно определиться с классом объекта:

• Класс А+ – высшая категория складов. Это большие одноуровневые современные площади с высотой потолка не менее 13 метров. Склады данного класса должны иметь правильную прямоугольную форму.

• Класс А – требования к данному классу идентичны с А+. Допускается лишь большее удаление от магистралей, меньшая площадь и высота потолков до 10 метров.

• Класс B+ – одноэтажные здания правильной формы с высотой потолка не менее 8 метров. В помещениях этого класса поддерживается постоянный микроклимат, обеспечивающий оптимальные условия хранения. Температура и уровень влажности регулируются с помощью отопления и системы вентиляции. Обязательно наличие пандуса для грузовых машин.

• Класс B – многоэтажные здания с грузовым лифтом. Высота потолков от 4 до 8 метров. Прочие требования идентичны классу В+.

• Класс С – под этот класс подходят здания любой этажности, в том числе утеплённые ангары с высотой потолка не менее 4 метров.

• Класс D – cюда относят все прочие помещения, не дотягивающие до более высоких классов по тем или иным причинам. Это могут быть здания, переоборудованные в склады из производственных цехов и других технических помещений, могут располагаться в подвалах, не иметь отопления и водоснабжения.

Второй шаг – нужно выбрать подходящий склад по типу хранения товаров:

• паллетные склады;

• конвейерные склады;

• мультитемпературные склады (с различными температурными режимами);

• автоматизированные склады;

• склады временного хранения;

• склады с повышенной безопасностью и охраной.

По площади склады подразделяются на следующие категории:

• крупные логистические центры и складские комплексы;

• средние складские помещения;

• малые складские боксы.

По локации:

• склады в пределах города;

• склады на окраинах или за пределами города.

Если в вашем распоряжении есть свободные 500 млн. рублей и выше, или вы тот счастливчик, который может сегодня привлечь банковское финансирование, то обратите внимание на относительно новый перспективный сегмент коммерческой недвижимости – Light Industrial. Он включает в себя склады, производственные складские комплексы, мастерские, цеха, а также объекты для сборки и упаковки товаров.

Помещения этого формата имеют небольшие площади по сравнению с тяжёлой промышленностью и могут быть легко адаптированы под различные виды деятельности малого и среднего бизнеса. Многие из них расположены вблизи городских центров или транспортных узлов и имеют удобный доступ к рынкам сбыта и логистическим маршрутам. 

Есть две инвестиционные стратегии. Первая – купить Light Industrial по цене от 95 до 120 тысяч рублей за квадратный метр, сдавать в аренду и зарабатывать 12-15% годовых. Вторая – приобрести землю (например, в Московском регионе крупные девелоперы под такой формат резервируют участки), построить объект и продать, тогда инвестиции можно смело умножать на два: вложил 600 млн., а через год продал за более чем 1 млрд. рублей.

Конечно, здесь важно найти удачную локацию. Дорога к объекту должна быть хорошего качества, широкой и без мешающих движению факторов. Тогда продать Light Industrial не составит труда.

Безусловно, самый перспективный сегмент сегодня – это складская недвижимость не ниже класса В, основной спрос на которую сейчас наблюдается со стороны онлайн-ритейлеров. Но инвестиции от 500 млн. рублей в такие объекты сейчас многим не по карману. А кредиты в банке под 17-22% годовых – не по зубам. Поэтому для таких случаев может быть полезен такой формат, как коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость, который сегодня набирает обороты.

Смысл коллективных инвестиций в том, что один объект недвижимости продаётся нескольким инвесторам через специальную платформу. Порог входа начинается от 100 тысяч рублей за пай, поэтому этот вариант доступен инвесторам с небольшими накоплениями. 

При этом, даже вкладывая в строящиеся объекты, инвесторы практически ничем не рискуют. Деньги поступают на эскроу-счета банка, где хранятся до ввода объекта в эксплуатацию, сами здания застрахованы. Риски связаны, прежде всего, со сменой восходящего тренда на рынке складской недвижимости на нисходящий. Тогда получить высокую доходность будет непросто. Но эксперты пока не видят предпосылок для смены парадигмы: спрос на склады опережает предложение, что приводит к росту арендных ставок и доходности.

Чтобы не пропустить интересную для вас статью о малом бизнесе, подпишитесь на наш Telegram-канал, страницу в «ВКонтакте» и канал на «Яндекс.Дзен».
biz360