Игра на понижение: как компании снизить кадастровую стоимость объекта

Нередко бизнес сталкивается с внезапным ростом налога на недвижимость – в частности, на земельные участки и коммерческие объекты. Это связано с тем, что кадастровая стоимость земли и строений может быть завышенной из-за неверной оценки. В такой ситуации нужно оспаривать кадастровую стоимость, ведь выигрыш может исчисляться в сотнях и даже миллионах сэкономленных рублей. О том, как снизить кадастровую стоимость объекта или земельного участка, порталу Biz360.ru рассказала Ирина Нигматуллина, основатель «Центра оформления недвижимости Кайрос+».

Все объекты недвижимости имеют не только рыночную стоимость, но и кадастровую. Её определяют госорганы конкретного региона, где расположен объект недвижимости или земельный участок, методом массовой оценки. 

Кадастровая стоимость используется при начислении налога на имущество и на недвижимость – как жилую, так и коммерческую. По закону кадастровая стоимость недвижимости не должна превышать рыночную. В реальности всё сложнее: например, сейчас для бизнеса очень актуальна проблема с высоким налогом на земельные участки и коммерческие объекты, особенно торговые. Разница между кадастровой и рыночной стоимостью чаще всего составляет 20-30%, но бывает, что и все 50%. Объясняется это просто: массовая кадастровая оценка не всегда учитывает индивидуальные особенности объекта или участка земли. 

Высокие ставки налога заставляют многих предпринимателей искать способы оптимизировать налогообложение. Распространённый вариант действий: «раскадастрировать» объект, то есть поделить помещение на два и более, чтобы снизить его общую кадастровую стоимость. Но намного чаще предприниматели пытаются изменить кадастровую стоимость всего объекта. 

Кадастровая стоимость определяется Федеральной кадастровой палатой и может корректироваться каждые несколько лет – от двух до пяти. Органы местного самоуправления периодически делают её перерасчёт в зависимости от ситуации на рынке недвижимости, от развитости района и инфраструктуры в нём. 

Но, например, если предприниматель владеет небольшим магазином в районе с неразвитой инфраструктурой, ветхим жилым фондом, а налог на имущество представляется ему слишком высоким, то ему стоит проявить инициативу. Тем более что, по моему опыту, снижение кадастровой стоимости – вполне решаемая задача. При условии, что предприниматель не ошибается в своих расчётах и не выдаёт желаемое за действительное. Нужно оставаться в границах здравого смысла. Например, если кадастровая стоимость объекта составляет 3,2 млн. рублей, а рыночная 3 млн. рублей, то снизить её до 100 тысяч невозможно. А при рыночной стоимости объекта в 3 млн. руб. и кадастровой – 6 млн., прогноз более чем благоприятный. 

Прежде всего необходимо инициировать переоценку кадастровой стоимости, делать это целесообразно в начале года. Объяснение простое: органы власти проводят массовую кадастровую оценку на протяжении года. Новая кадастровая стоимость начинает действовать с 1 января года, следующего за периодом оценки. 

Органы местного самоуправления проводят переоценку кадастровой стоимости каждые два года в Москве и Санкт-Петербурге и каждые два-три года – в регионах РФ. То есть в конце января у владельца недвижимости появляется актуальная оценка кадастровой стоимости со стороны государства. Например, с 1 января 2025 года в Москве начнёт действовать новая кадастровая стоимость объектов недвижимости. 

Далее необходимо проконсультироваться с профессиональными участниками рынка недвижимости, оценщиками и кадастровыми инженерами. Это нужно для того, чтобы предварительно сделать оценку рыночной стоимости объекта и сравнить её с кадастровой, определив для себя возможные затраты на переоценку. Проще говоря: необходимо понять, можно ли будет выиграть на снижении налога или арендных платежей столько, что это покроет расходы на переоценку. 

Затем потребуется рыночная экспертиза стоимости объекта недвижимости. У бизнеса должно быть право и основания для оспаривания кадастровой стоимости, подкреплённые отчётом об оценке рыночной стоимости. Отчёт содержит в себе такие данные, как характеристики объекта недвижимости, анализ рынка аналогичных объектов, оценочная методология и расчёт рыночной стоимости. 

Экспертизу рыночной стоимости объекта может провести одна из аккредитованных независимых оценочных компаний, которые на этом специализируются. Услуги по оценке обойдутся в сумму 70-150 тысяч рублей. 

С результатами экспертизы на руках смело идите в Центр государственной кадастровой оценки и обращайтесь в комиссию по оспариванию. Подать заявление об оспаривании кадастровой стоимости можно, начиная с даты начала её применения (в результате массовой кадастровой оценки) и заканчивая датой окончания. 

Комиссия обычно рассматривает обращения и выносит решения по новой оценке кадастровой стоимости в течение 21 рабочего дня. В целом весь процесс, вместе с проведением оценки, займёт приблизительно месяц. 

Если получен отказ от комиссии по оспариванию, придётся идти в суд. У владельца недвижимости должен иметься «План Б» на случай, если комиссия по оспариванию вынесет отказ. В нашей практике это случается редко, но отказы возможны. Это связано с тем, что комиссия рассматривает запросы, учитывая множество факторов, в том числе возможную доходность объекта. 

Например, был случай, когда владелец земельного участка хотел снизить его кадастровую стоимость с 60 млн. рублей до 20 млн., ориентируясь на рыночную экспертную оценку. Однако комиссия по оспариванию в этом отказала, сославшись на то, что участок находится в аренде у государства, к тому же расположен в районе с развитой инфраструктурой и предположительно высокой доходностью в случае использования его в целях торговли. Арендатор этого земельного участка обратился в суд, чтобы обжаловать решение комиссии, и добился успеха. В результате цену аренды участка удалось снизить с 300 тысяч рублей в месяц до 60 тысяч. 

Обращение в суд – единственный выход, если комиссия по оспариванию отказала в снижении кадастровой стоимости. Однако нужно готовиться к тому, что судебная экспертиза по регламенту займёт не менее 45 дней, а весь процесс до вынесения решения суда – минимум три-четыре месяца. Кроме того, необходимо будет уплатить госпошлину. Но возможная экономия на налоге или арендных платежах, скорее всего, покроет такие издержки.

Подпишитесь и получайте раз в неделю рассылку с лучшими статьями о бизнесе

Рассказываем бизнес-истории, предупреждаем об изменениях в законодательстве, делимся опытом автоматизации

Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь с политикой персональных данных 

• Прежде всего, если возникло намерение снизить кадастровую стоимость недвижимости, нужно обратиться за независимой оценкой. Целесообразно проконсультироваться с профессиональными участниками рынка недвижимости. 
  
  

• Если первые оценки покажут, что кадастровая стоимость завышена, можно обращаться за платной экспертизой. Далее с её результатами нужно обратиться в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости в органе местного самоуправления. 
  
  

• И только если комиссия откажет в изменении кадастровой стоимости, можно и нужно обращаться в суд.

Чтобы не пропустить интересную для вас статью о малом бизнесе, подпишитесь на наш Telegram-канал, страницу в «ВКонтакте» и канал на «Яндекс.Дзен».
biz360