Как российским агентствам недвижимости выжить и развиваться в условиях санкций

В условиях напряжённой геополитической обстановки и сопутствующих ей санкций рынок недвижимости России заметно проседает. Спрос на жильё падает, а количество нераспроданных квартир увеличивается – соответственно, отечественным агентствам недвижимости становится всё тяжелее работать. О том, как им пережить кризис и найти новые точки роста, порталу Biz360.ru рассказал основатель платформы Behomes Андрей Свириденко.

Политические события 2022-2023 годов спровоцировали негативные последствия для российской экономики в целом и рынка недвижимости в частности: ушли многие крупные инвесторы, случился отток населения, были наложены санкции. 

Чтобы нивелировать негативный эффект на рынке жилья, государство снизило ставки по ипотеке, а также активно практиковало субсидирование. Однако, к сожалению, переломить негативную тенденцию пока не удалось. 

Согласно данным IRN.RU, по итогам 10 месяцев 2022 года вторичный рынок недвижимости России отстал от предыдущего года по спросу на 21%, а первичный – на 11%. Покупательская способность также заметно упала. По данным Центробанка, отток капитала из России в 2022 году составил рекордные $243 млрд., что в три раза больше, чем в 2021 году. 

Индекс благоприятности условий для крупных покупок тоже пока демонстрирует лишь безрадостные показатели. Согласноданным IRN.ru, во II квартале 2022 года он составил -46%, а III квартале -35%. В первом квартале 2023 года, по информации Росстата, он немного подрос, однако по-прежнему остаётся на неутешительной отметке -27%. 

Как сообщает if24.ru, при падении потребительского и инвестиционного спроса на недвижимость в России в 2022 году зафиксирован рост ввода жилых площадей: за период с января по октябрь введено 33 576 тысяч м² в многоквартирных домах, что на 6% больше, чем за аналогичный период 2021 года. Этот процесс привёл к нарастанию непроданных площадей с 36% в ноябре 2021 года до 40% в ноябре 2022 года. 

Тенденция, которая складывается на рынке недвижимости России, по оценкам экспертов, свидетельствует об образовании финансового пузыря. Как утверждает американский экономист, профессор Нью-Йоркского университета Нуриэль Рубини, есть четыре фактора, подтверждающих этот процесс: 

• С 2018‑го по 2022 год цены на недвижимость в России выросли в два раза.
  
  

• Цена недвижимости растёт темпами, опережающими реальные располагаемые доходы населения (реальный располагаемый доход населения в 2022 году составляет 0,98% от аналогичного показателя 2018 года).
  
  

• Доля ипотечных кредитов в структуре кредитного портфеля населения выросла с 23% в 2018 году до 51% в 2022 году.
  
  

• При фактической инфляции в стране 11,98% субсидируемая ставка на ипотечный кредит в 6,6-5,54% стимулировала переток избыточной доходности в сферу недвижимости.

Разумеется, опытные инвесторы замечают эту тенденцию и реагируют на неё. Многие из них переориентировались на покупку жилья за границей – в странах Евросоюза и Ближнего Востока, что также негативно сказалось на отечественном рынке недвижимости. 

Существует мнение, что кризис – хорошая возможность для роста. Отчасти это правда. Однако, чтобы добиться роста, необходимо грамотно проанализировать производственные мощности компании, оптимизировать бизнес-процессы и выбрать наиболее релевантные пути развития. Ниже – главные из них. 

Закрытие бизнеса на рынке недвижимости 

Прежде всего необходимо проанализировать, есть ли вообще перспективы для вашей компании на рынке недвижимости России в кризис. Нужно учесть, как текущая политическая обстановка влияет на ваши продажи, попытаться спрогнозировать уровень спроса в будущем, допуская различные варианты развития ситуации, а также выяснить, есть ли у компании ресурсы для стабильной работы в долгосрочной перспективе. 

Если ответы на эти вопросы окажутся отрицательными, возможно, стоит задуматься о фиксации прибыли и закрытии бизнеса в России. Не самый приятный вариант, но намного лучше, чем потерять своё дело и разориться. 

Изменение продукта и оптимизация бизнеса на рынке недвижимости 

При этом, чтобы выжить, вовсе не обязательно полностью закрываться. Менее радикальный способ справиться с проблемой – поиск партнёрств. Руководству агентства недвижимости стоит задуматься, какой из бизнес-процессов компании наименее эффективен и оптимизировать его или вовсе от него избавиться – уйти от классической модели ведения бизнеса. 

Например, если зарплатный фонд чрезмерно раздут, можно сократить штат, а функции уволенных сотрудников переложить на аутсорсинг, воспользовавшись партнёрством. 

Если же сам формат бизнеса становится неэффективным, его тоже можно изменить. Например, уйти от предоставления лидов по продаже недвижимости и начать генерировать трафик недвижимости в других регионах, где есть спрос. 

Работа со вторичным рынком недвижимости 

Если компания работала исключительно с рынком первичной недвижимости, возможно, стоит обратить внимание на вторичный рынок жилья и включить его в свои услуги. Ведь, по сравнению с «первичкой», он показал себя более устойчивым по итогам 2022 года. 

Релокация агентства недвижимости 

Перенос агентства недвижимости в другую страну – неплохой вариант сохранения компании. Для этого нужно взять готовую бизнес-модель и адаптировать под новые условия. 

Правда, простым этот процесс выглядит только на бумаге. На самом деле есть три серьёзных проблемы, которые предстоит решить владельцами бизнеса при релокации: 

• Во-первых, необходимо адаптировать генерацию трафика – найти новый способ генерации лидов. Как правило, это самый сложный процесс при переезде. 

• Во-вторых, собрать новую команду сотрудников. 

• В-третьих, учесть все юридические тонкости законодательства другой страны – насколько система налогообложения будет выгодна компании, сложно ли открыть банковский счет и легализовать бизнес, есть ли какие-то специфические запреты на рынке. 

Разумеется, с этими вопросами могут помочь специализированные компании. Однако при переезде владельцы агентств недвижимости должны осознавать: релокация – длительный и ресурсоёмкий процесс, требующий от компании большого запаса бюджета для её поддержки в период переезда и на первом этапе работы. 

Удалённые продажи и сделки на рынке недвижимости 

Следующий вариант – один из самых универсальных. Чтобы выйти на зарубежный рынок недвижимости, не обязательно релоцироваться и менять бизнес-модель. Для этого можно воспользоваться специальными платформами-агрегаторами. Они берут на себя все юридические вопросы, избавляют от лишних издержек и потерянного времени (в среднем, переезд компании занимает полгода), позволяют совершать продажи удалённо и располагают базой объектов недвижимости для удобной работы. Кроме того, как правило, комиссии за сделки на таких платформах меньше, чем при работе с зарубежными агентствами. 

Какой зарубежный рынок жилья выбрать, если компания всё же решит работать за границей? Как правило, отечественные агентства недвижимости предпочитают рынки Евросоюза, Турции и ОАЭ. Последний сейчас кажется наиболее предпочтительным. 

Во-первых, Эмираты опережают конкурентов по спросу. В Дубае, по сведениям DLD, в течение 2022 года сделок с недвижимостью было заключено на 265 млрд. дирхамов (около $70 млрд. или ~ 5 трлн. рублей). Этот показатель сопоставим с совокупным объёмом продаж местной недвижимости за предыдущие три года. Причем, по данным Bloomberg, большую часть объектов недвижимости в 2022 году в ОАЭ приобрели именно россияне. 

Во-вторых, цена на недвижимость в Объединенных Арабских Эмиратах – одна из самых доступных. В среднем, в центре Москвы квадратный метр обойдётся примерно в 600 тысяч рублей, в Лондоне – от 440 тысяч, а в Дубае – около 300 тысяч. В Турции «квадрат» в среднем стоит дешевле, но статус несопоставим: в ОАЭ недвижимость считается элитной, а сама страна – более комфортной для жизни. 

В-третьих, с точки зрения инвестиций ОАЭ – самая привлекательная страна, если сравнивать с Турцией и Россией. В среднем стоимость аренды жилья в центре Дубая на 63% выше, чем в центре Стамбула, и на 57% выше, чем в центре Москвы. 

В-четвёртых, в ОАЭ покупатель недвижимости получает целый комплекс услуг: доступ к парковочным местам, пользование бассейном, выходы к пляжу, а в большинстве случаев и систему безопасности и наблюдения. В Москве и других крупных городах Европы, как правило, в основном продаётся старый фонд, либо жильё с чистовой отделкой. 

Чтобы начать работать на рынке недвижимости ОАЭ, необходимо стать резидентом страны (у кандидата на получение визы должно быть около 136 тысяч долларов на счету), заплатить госпошлину (около 1030 долларов), открыть юридическое лицо, банковский счёт и получить бизнес-лицензию (4900 долларов). 

Как правило, этот процесс занимает от 3 до 6 месяцев и требует личного присутствия. Это значит, что понадобится дополнительный капитал для поддержания бизнес-процессов на время переезда: на аренду офиса, содержание сотрудников, оплату лицензий, открытие юрсчетов, а также на жизнь владельцу компании (студия в Дубае в аренду стоит порядка 12-18 тысяч долларов в год). 

Получается, в среднем, компания должна располагать примерно 250 тысячами долларов, чтобы комфортно релоцироваться. 

Чтобы облегчить переезд, можно воспользоваться услугами компаний, которые помогают с релокацией. Они сэкономят ваши силы и время. Однако в таком случае сверх минимальной суммы для переезда придётся заплатить комиссию (от 1500 долларов). Кроме того, из-за высокого спроса на подобную услугу повышается риск столкнуться с мошенниками. Поэтому обращаться к посредникам лучше по рекомендациям.

Чтобы не пропустить интересную для вас статью о малом бизнесе, подпишитесь на наш Telegram-канал, страницу в «ВКонтакте» и канал на «Яндекс.Дзен».
biz360