Движимая недвижимость: как в кризис меняется рынок инвестиций в коммерческие и жилые объекты

Прочтёте за 4 мин.

«Сейчас я бы никому не рекомендовал к покупке торговые центры»

IT-инструменты, которые использует Никита Корниенко

  • AmoCRM
  • Битрикс24
  • Zoom

Сегодня многие рынки, которые казались устойчивыми и стабильными, перестают быть надёжными. Причина в политической и экономической турбулентности, которой в России ещё не было. Не стал исключением и рынок недвижимости. О том, как меняется отношение потенциальных инвесторов к вложениям в жилую или коммерческую недвижимость, в своей авторской колонке для портала Biz360.ru рассказал основатель инвестиционной платформы SimpleEstate Никита Корниенко.

Досье

Никита Корниенко – 27 лет, основатель платформы совместных инвестиций в коммерческую недвижимость  SimpleEstateОкончил Финансовый университет при правительстве РФ. Работал инвестиционным аналитиком в банке Goldman Sachs и инвестиционном фонде Elbrus Capital. Проект SimpleEstate основал в 2019 году. Платформа зарегистрирована в Реестре операторов инвестиционных платформ ЦБ РФ. К началу 2022 года у платформы было пять закрытых сделок на общую сумму более 600 миллионов рублей.

Никита Корниенко

Что происходит на рынке недвижимости

В 2021 году суммарные инвестиции в недвижимость в России выросли на 37% с 287 до 395 млрд. рублей, по данным международной консалтинговой компании CBRE. А вот инвестиции в коммерческую недвижимость снизились на 6%. Среди факторов, которые привели к этому, я бы выделил следующие:

  • пандемия;
  • низкий трафик в торговых центрах;
  • высокая инфляция;
  • низкие объёмы строительства. 

Спрос на строящиеся жилые объекты в прошлом году увеличился: их доля составила 63% от общего объёма инвестиций (по сравнению с 56% в 2020 году). Но сейчас он может сократиться: неопределённость на рынке возрастает, повышаются риски несвоевременной сдачи объектов. 

При этом я уверен, что крупные застройщики смогут перестроить свои процессы после февральских событий. Только пока непонятно, насколько оперативно они это сделают и какие понесут потери. 

В ситуации турбулентности

Ещё недавно эксперты предрекали рост инвестиций в коммерческую недвижимость в России. Но сегодня на первый план вышла политическая и экономическая повестка, ситуация стала менее предсказуемой. Деловая активность снижается, потому что ежедневно меняются правила игры.

В такой ситуации инвесторы не хотят принимать поспешных решений и вкладывать деньги на эмоциях. Это приведёт только к потерям и дополнительному стрессу. Лучше взять паузу, оценить риски и альтернативные варианты вложения капитала. 

Главными жертвами ухода арендаторов, приостановивших работу в России в частности, иностранных компаний, снимавших большие помещения, скорее всего станут торговые центры и офисы. К этому можно прибавить ожидаемую высокую инфляцию в стране, которая обычно сдерживает развитие коммерческой недвижимости. 

Чтобы остановить рост цен и падение курса рубля, Центробанк поднял ключевую ставку до 20% (но затем опустил её до 17% - прим. редакции). Из-за этого начали дорожать кредиты, а бизнес стал сворачивать многие проекты. 

Жилая недвижимость 

В конце февраля и в начале марте россияне начали скупать всё подряд. Например, в феврале средняя стоимость «квадрата» массовых новостроек Москвы повысилась на 5%. «Это самый резкий месячный рост за всю историю наблюдения за рынком», утверждает компания «Метриум», которая десять лет работает в Московском регионе. 

Сейчас предпосылки для роста стоимости жилой недвижимости есть, но существует и обратная сила. Точнее, две разнонаправленные силы: высокая инфляция будет толкать цены вверх, а перегретость рынка, отсутствие денег у людей, ипотека по 20% и, как следствие, снижение спроса будут способствовать снижению цен. При этом пока непонятно, какая из этих сил окажет наибольшее влияние. 

С одной стороны, ожидается инфляция под 20% (или даже выше), которая приведёт к росту цен. А, с другой, многие из тех, кто хотел купить жилую недвижимость, скорее всего уже сделали это. Остальные «размышляющие» займутся приобретением сейчас. А дальше покупателей просто не останется, потому что ипотека очень дорогая. Никто не будет брать её по ставке от 20%. Особенно с учётом того, что у людей снижаются доходы, многие теряют работу. 

В то же время предложений на рынке появится много, потому что уже строятся многие проекты. И далеко не все квартиры в них проданы. Я не знаю, откуда в такой ситуации можно ждать нового спроса. 

Плюс те, кто один-два года назад покупал квартиру по льготной ипотеке с целью инвестиций, захотят её продать. В результате в продаже будут как квартиры от застройщиков, так и от таких инвесторов. Поэтому предложения будет много, а спроса мало. 

Коммерческая недвижимость 

На самом деле никакого перелома нет. Есть только ускорение и усиление тех трендов, которые мы наблюдали и до этого. 

Стрит-ритейл с надёжными арендаторами вроде супермаркетов, аптек и алкомаркетов остаётся актуальным, потому что предлагает товары неэластичного спроса они всё равно нужны всем в любые кризисы. Стоимость таких объектов может вырасти. 

Большинство договоров аренды с супермаркетами предполагают наличие фиксированной ставки аренды, а также процента от товарооборота магазина. То есть арендная плата составляет либо то, либо другое, в зависимости от того, что выходит дороже. Если будет высокая инфляция, то выручка магазинов вырастет, а значит, и увеличится арендная плата, которую супермаркет платит как процент от своего товарооборота. 

Мелкий стрит-ритейл с ненадёжными арендаторами будет страдать, потому что у его потенциальной аудитории станет меньше денег. Люди начнут экономить на всём, на чём могут. 

Крупные торговые центры пока непонятно, что с ними будет. Если раньше я рекомендовал инвесторам относиться к ним скептически, то сейчас я бы вообще никому их не советовал к покупке. Исключением являются лишь премиальные варианты с отличной локацией или сделки с существенным дисконтом к цене. 

Торговые центры и раньше страдали от онлайн-торговли, особенно после пандемии, когда многие покупатели оценили преимущества удалённого шопинга. А сейчас столкнулись с новой проблемой крупные иностранные арендаторы либо уходят с рынка, либо приостанавливают свою деятельность на неопределённое время. Это напрямую влияет на проходимость торговых центров и расположенных в них магазинов. 

Даже если часть ушедших компаний вернётся и на их место придут новые отечественные магазины, то для большинства торговых центров это всё равно будет ещё одним серьезным ударом. Поэтому торговые центры сегодня самый неинтересный сегмент с точки зрения инвестиций. 

Офисную недвижимость я бы тоже не рекомендовал к покупке. В 2014 году мы видели, что после первых санкций и ухода некоторых международных компаний упали ставки аренды, выросло количество вакантных площадей. Рынок чувствовал себя не критично, но испытывал сложности. 

Сейчас всё намного жёстче. Многие иностранные компании ушли с рынка. Арендные ставки, может, и не начнут падать, потому что высокая инфляция погонит их вверх. Но с другой стороны, из-за ухода арендаторов и роста вакансий собственникам придётся давать скидки, чтобы заполучить арендатора. Поэтому ставки, скорее всего, останутся на прежнем уровне, как и цена офисной недвижимости. Так что какого-то большого роста в офисном сегменте я бы не ждал. 

Склады. Прошлый год оказался удачным для складской недвижимости в неё инвестировали на 24% больше, чем год назад. Этот сегмент и сегодня остаётся крайне привлекательным активом для инвесторов. С одной стороны, склады в любом случае будут нужны. Сейчас рекордно низкая вакансия меньше 1%, поэтому спрос на них всё равно останется. 

Но с другой стороны, из-за ухода части компаний и снижения доходов населения, а также уменьшения объёма онлайн- и офлайн-торговли, есть предпосылки к уменьшению ставок и стоимости складов. 

Тем не менее из всех сегментов недвижимости склады остаются одним из самых интересных. Сейчас на рынке дефицит складов не хватает, поэтому ставки растут. 

Договоры на аренду складов долгосрочные, чаще всего неразрывные, поэтому просто так выйти из них достаточно сложно. Постепенно договоры будут расторгаться, часть площадей освободится и вакансия увеличится. Но учитывая, что сейчас вакансия в складах <1%, то даже если она станет 4-5%, это всё равно очень мало. 

Чего ждать дальше

Мы видим, что основная масса людей, которых можно считать потенциальными инвесторами, сейчас находятся «на паузе». Небольшая часть активно покупает жилую и коммерческую недвижимость. Те, кто договорился с банком о хорошей ставке до повышения или у кого были зафиксированы цены на покупку недвижимости до всех этих событий, быстрее бегут покупать недвижимость на прошлых условиях. Есть и немногочисленная группа людей, которые, наоборот, стараются всё продать, чтобы уехать из России. 

Недавно мы провели опрос среди инвесторов нашей платформы SimpleEstate. Он показал, что 64% опрошенных заняли сейчас выжидательную позицию, 11% считают, что нужно срочно покупать недвижимость, а 12,3% думают о срочной продаже. 

При этом рынок как жилой, так и коммерческой недвижимости достаточно инертный. Вот фондовый рынок при первом признаке экономического спада сразу рушится, а в недвижимости всё более стабильно. Поэтому существенные изменения мы увидим только через несколько месяцев.

Biz360.ru

Чтобы не пропустить интересную для вас статью о малом бизнесе, подпишитесь на наш Telegram-каналстраницу в «ВКонтакте» и канал на «Яндекс.Дзен».

28 апреля 2022

Комментарии

0
  • Прокомментируйте первым.

  • Задайте вопрос
    по автоматизации бизнеса

    Наши эксперты ответят на вопросы по автоматизации бизнеса


    Задать вопрос
    Ваш вопрос отправлен

    Ваш вопрос

    Введите Имя
    Введите E-mail
    Отправить Очистить
Возможно, вас заинтересуют другие наши материалы
Загрузить ещё
Идёт загрузка материалов