Многие предприниматели для строительства объекта под магазин, бизнес-центр или, к примеру, швейный цех покупают земельный участок. Но вполне может оказаться так, что этот участок имеет такой вид разрешённого использования, который невозможно или очень трудно изменить. О сложностях и ошибках изменения статуса земельного участка порталу Biz360.ru рассказала основатель компании «Территория недвижимости FQF» Ирина Нигматуллина.
Ирина Нигматуллина – юрист в сфере недвижимости, основатель компании «Территория недвижимости FQF». Окончила Международную юридическую академию. В 2009 году создала агентство недвижимости «Жилфонд+», в 2015 году основала компанию «Территория недвижимости FQF», которая занимается оформлением перепланировок, реконструкций исторических зданий, подбором и оформлением в собственность земельных участков под инвестпроекты.
К сожалению, многие собственники земли, начав бизнес на своём или арендованном земельном участке, не всегда придают значение юридическим аспектам. Так, юристы часто сталкиваются с ситуацией, когда собственники или арендаторы земельного участка начинают строить на нём объект, и уже в процессе хотят поменять назначение земли. Например, покупается участок с жилым домом у дороги с прицелом на коммерческое использование. Хочу сразу предупредить, что это рискованно: во многих случаях изменить вид разрешённого использования земельного участка бывает очень сложно.
С 2015 по 2019 год в России был бум подобных историй: земельные участки в Московской области брались в аренду, чтобы впоследствии изменить их назначение. Поэтому после 2018 года органы местного самоуправления и межведомственная комиссия стали прописывать в договорах аренды, что изменение вида разрешённого использования невозможно в тот период, когда уже началось строительство нового объекта, не соответствующего назначению земли.
Смена целевого использования земли возможна в тех случаях, когда это не противоречит законодательству – причём, речь идёт об обширном своде документов. Это Земельный, Градостроительный и Гражданский кодексы, а также ряд актов и правил, которые зависят от особенностей местоположения участка.
К примеру, может оказаться, что участок расположен в зоне КРТ – комплексного развития территории. В таком случае почти наверняка вам не удастся изменить его назначение. У города или региона на эту территорию свои планы. Если же участок находится в национальном парке (много проектов перевода земель сельхозназначения под дачное строительство, например, в Лосином острове), то придётся пройти много согласований. Причём не только с ведомствами, работающими строго в сфере недвижимости, но и в некоторых случаях с министерствами культуры или природопользования, а может даже с аэропортами.
В ряде случаев изменение назначения земли может пройти почти безболезненно. Сложность процедуры во многом зависит от того, потребуется ли вносить изменения в Генеральный план строительства, или достаточно будет взять выкопировку из Правил землепользования и передать документы на рассмотрение в МФЦ через «Госуслуги». Но этот вариант возможен чаще всего не при кардинальной смене назначения земли, а при изменении вида разрешённого использования участка на смежный (к примеру, если на участке, предназначенном для строительства магазина, строится автозаправка).
Внесение изменений в Генеральный план земельного участка – самое сложное условие во всём процессе изменения назначения земли. Он утверждается раз в пять лет советом депутатов органа местного самоуправления. Чтобы внести в него изменения, придётся составить проект этих изменений. Такой работой в Московской области занимается одна-единственная компания. Отсюда немалая стоимость работы и большие сроки реализации проекта – до полутора лет.
Намного проще, если изменений в генплан не требуется, а достаточно сделать выкопировку из ПЗЗ и передать документы на рассмотрение в МФЦ через «Госуслуги» Юридическое сопровождение этой процедуры будет стоить не более 50 тысяч рублей.
Резюмируем: смене назначения земельного участка нужно относиться серьёзно, заблаговременно начав этот процесс, тщательно подготовив все документы и скрупулёзно совершив все необходимые действия.
Для начала потребуется собрать пакет документов и обратиться с ходатайством об изменении вида разрешённого использования земельного участка в орган местного самоуправления – Главархитектуру (земельный отдел) или Москомархитектуру (если участок в Москве). Затем оно выносится на совет депутатов и направляется на рассмотрение Межведомственной комиссии, в которой участвует Главархитектура.
Без помощи юристов собрать документы и не ошибиться ни в чём будет проблематично. И нужно учитывать, что работа специалистов может обойтись недёшево. Так, если потребуется вносить изменения в Генеральный план застройки участка с изменением вида использования земли, это обойдётся минимум в 900 тысяч рублей. Кроме того, есть госпошлина за изменение вида разрешённого использования земельного участка, которую нужно приплюсовать к расходам.
Размер пошлины может быть существенным. Допустим, имеется земля сельхозназначения, которую планируется перевести в земли под индивидуальное жилищное строительство или под коммерческое использование. При этом придётся доплатить разницу в кадастровой стоимости земли. Так, земли сельхозназначения стоят порядка 15-20 тысяч рублей за квадратный метр. А вот доплата кадастровой стоимости при смене назначения земли может оказаться в несколько раз больше. Например, сейчас у нас в работе земельный участок площадью 10 гектаров, стоимость которого оценочно порядка миллиона рублей. С учётом доплаты разницы в кадастровой стоимости земель разного назначения она составит уже не меньше шести миллионов.
Так что всегда нужно руководствоваться точными экономическими расчётами выгоды от смены назначения земли. Очень часто земли сельхозназначения переводят в категорию ИЖС или дачного строительства. Это представляется многим выгодной сделкой: приобрести земли сельхозназначения можно относительно недорого, построить там жильё или дачи и продать – много дороже. Как правило, такие участки находятся в зонах населённых пунктов, и чтобы изменить их категорию, требуется внести изменения в Генеральный план земельного участка и в Правила земельной застройки.
Кроме того, чтобы приступить к проекту, надо сделать расчёты с учётом пошлин и региона. Например, во Владимирской области сейчас затраты на покупку и перевод «сельхозки» в ИЖС слишком велики по сравнению с возможным доходом.
Если же планируется построить на участке производственный объект, сменив его назначение, необходимо заранее просчитать, есть ли на нём возможности для подключения мощности в нужном объёме. В нашей практике есть пример, когда в зоне земель сельхозназначения построили жилые дома, а после выяснилось, что подстанция не справляется с такой нагрузкой. В итоге у жителей домов постоянные перебои с электричеством.
Важная часть работы перед началом проекта по смене назначения земли и строительству нового объекта или объектов – геодезическая экспертиза и топографическая съёмка. Необходимо убедиться в том, что по участку не проходят скрытые коммуникации.
В нашей практике был случай, когда при начале строительства жилого дома были повреждены кабели спецсвязи. Другой прецедент: Мособлгаз обратился в суд и вынудил снести дом, потому что он был построен на участке, где проходила крупная производственная газовая труба. И при строительстве здания не были учтены все нормы относительно отступов от границ участка.
Проведенную топосъёмку необходимо согласовывать с Мособлгазом, МЧС, аэропортами, Главархитектурой – в зависимости от того, где расположен земельный участок.
Топосъёмка необходима и для того, чтобы при строительстве суметь остаться в границах отведённого участка. Даже небольшое отклонение по допустимому отступу может привести к тяжбам с соседями или муниципалитетом, если участок граничит с муниципальными землями. В случае спорных ситуаций муниципалитет может через суд потребовать устранить нарушения, что чаще всего сопряжено со сносом или перестройкой объекта.
Начиная работу по изменению назначения земельного участка, нужно всегда учитывать высокую вероятность отказа. Это может быть связано с ошибками и неясностями в документации.
Дело в том, что участок может, например, не иметь назначения и вида разрешённого использования, но иметь кадастровый номер. Однако есть случаи, когда участок не имеет юридических границ и его невозможно приписать к территориальной зоне и присвоить ему вид разрешённого использования, так как по документам в этом месте отсутствует свободная земля. Случаются и такие казусы.
Отказов в изменении назначения земельного участка в реальности достаточно много. Особенно если он находится рядом с объектами культурного наследия либо в природоохранных зонах, в национальных парках.
Недавний случай: отказ в изменении статуса земель сельхозназначения на землю для дачного строительства в парке Лосиный остров. Этот конкретный земельный участок нарушал границы 150-метровой зоны, свободной от застройки, то есть невозможно было соблюсти все нормы законодательства при строительстве. Поэтому изменить вид разрешённого использования земли оказалось невозможным. При этом владельцы участка, не ожидая отказа, кропотливо собрали пакет документов самостоятельно, не обращаясь к помощи юристов. Их ошибка была в том, что они недооценили сложность такого дела, как изменение назначения земельного участка, который находится на потенциально «проблемной» территории нацпарка.
В таких случаях можно порекомендовать более тщательно подходить к оценке проекта до начала активных действий – изучить имеющуюся практику и не пренебрегать помощью со стороны.
Чтобы не пропустить интересную для вас статью о малом бизнесе, подпишитесь на наш Telegram-канал, страницу в «ВКонтакте» и канал на «Яндекс.Дзен».
