У предпринимателя из Уфы Евгения Андрюшкина в управлении больше 100 квартир, которые он сдаёт в краткосрочную аренду в четырёх городах. Евгений говорит, что это достаточно сложный бизнес, на который сильно влияют сезонность и общая экономическая ситуация, и в рамках которого ему приходится конкурировать как с агентствами, так и с частниками, которые сдают свои квартиры через сервисы аренды. О том, как заработать на сдаче в аренду чужих квартир и о подводных камнях этого бизнеса, Евгений Андрюшкин рассказал порталу Biz360.ru.
Евгений Андрюшкин, предприниматель из Уфы, основатель компании
«Колосс». До того, как стать предпринимателем, работал риелтором на рынке долгосрочной аренды. Управляющую компанию «Колосс», которая занимается сдачей квартир в аренду, основал в 2015 году. Сейчас проект представлен в Уфе, Казани, Челябинске и Екатеринбурге.
Компаниям, сдающим в аренду жильё, невыгодно быть его владельцами из-за длительного срока окупаемости квартир - около 6-7 лет. По этой причине у фирмы «Колосс» жилья в собственности нет. К примеру, двухкомнатная квартира в Уфе стоит в среднем 3-3,5 млн. рублей. Подобные варианты мы сдаём примерно за 1,5 тысячи рублей в сутки. С учётом ежедневного найма в месяц можно заработать около 45 тысяч рублей, в год – 540 тысяч рублей. Окупаемость в 6-7 лет становится слишком невыгодной.
Я начинал свой бизнес без каких-либо кредитов, все идеи генерировал с нуля. Моя компания не выросла бы до таких масштабов, если бы приобретала квартиры в собственность. Мы предпочитаем работать с собственниками квартир, беря их недвижимость в управление или арендуя её. Сейчас мы располагаем 120 квартирам в Уфе, Екатеринбурге, Челябинске и Казани. С собственниками работаем на разных условиях – кому-то платим процент от аренды, кому-то фиксированную месячную сумму.
Самое выгодное для владельца квартиры – доверительное управление. Оно предполагает полную ответственность управляющей компании за недвижимость собственника: поиск арендаторов, подготовку жилья к заселению, решение текущих бытовых вопросов, контроль за получением оплаты и разрешение конфликтных ситуаций. В этом случае мы подписываем договор, в котором закрепляются все условия будущих взаимоотношений, и получаем комиссию за свою деятельность по факту прибыли.
Моё правило - «Честность приносит деньги». Мы сразу предупреждаем владельцев, что будем сдавать их квартиры посуточно – преимущественно командировочным. Однако такие арендаторы не могут круглый год жить в другом городе. Поэтому проговариваем, что квартиры будут снимать и туристы, и те, кому нужно переночевать в другом городе, но они не хотят идти в гостиницу из-за более высокой стоимости или отсутствия кухни, стиральной машины и других удобств. Чаще всего собственников это устраивает. Они видят, что мы крупная компания и что нам можно доверять.
В каждом городе присутствия у нас есть команда специалистов – горничные, сантехники, электрики и т.д. В случае какой-либо поломки мы вызываем их и устраняем проблему. После каждого выселения наши горничные делают уборку. При этом мы договариваемся, что если в процессе нашего управления ремонт в квартире устареет или ему потребуется обновление, мы выполняем новый за свой счёт.
В общем, работать с нами собственнику выгодно: он не беспокоится о поиске жильцов и состоянии своей квартиры. Этим занимаемся мы, а он получает фиксированный доход.
В основном мы берём в управление квартиры только с качественным ремонтом, соответствующей мебелью и функционирующей бытовой техникой. С элитными вариантами пока не работаем, так как в них более дорогостоящая техника и мебель: если наши клиенты нанесут такой квартире ущерб, то уйдут годы, прежде чем мы сможем взыскать с виновного компенсацию.
Сейчас мы часто берём в управлении пустые квартиры. Мы за свой счёт покупаем в них мебель и технику, зато стоимость их аренды для нас значительно ниже рыночных цен.
Для привлечения арендаторов мы активно используем интернет. У нас есть своя группа в «ВКонтакте», мы размещаем объявления на «Авито Недвижимость», «Юле», Booking, Airbnb. Сейчас мы сконцентрировались только на этих площадках, потому что они приводят к нам больше всего клиентов. И оттуда приходит более надёжная клиентура, с которой не возникает проблем при заселении и выселении.
На сайте «Авито Недвижимость» у нас есть своя страница, где представлены разные квартиры, которые мы сдаём. Для продвижения своих предложений мы платим площадке. Тот же самый принцип сотрудничества и с «Юлой». Агрегаторы берут свой процент за каждое бронирование.
Экономически нам выгоднее всего размещаться на «Авито Недвижимость». Летом 2020 года нам удалось посотрудничать с этой площадкой в необычном формате. «Авито Недвижимость» выступала партнёром программы «Орёл и решка», съёмки которой проходили в Уфе. Требовалось подобрать квартиру для ведущего, бюджет на поездку у которого составлял 100 долларов. Им оказался Тимур Родригез.
В передаче наша компания не упоминается, но в кадре видно, что ведущий в приложении «Авито Недвижимость» находит нашу компанию «Колосс» и подбирает квартиру на нашей странице. Думаю, такая реклама пойдёт нам в дальнейшем только на пользу.
Раньше мы прибегали к ботам и разным алгоритмам, чтобы в интернете наша реклама появлялась как можно чаще. Сейчас рынок меняется, и большое значение приобретают сайты, на которых люди оставляют реальные отзывы. Мы отслеживаем, что о нас пишут, и стремимся повышать качество сервиса. Главное внимание мы уделяем состоянию постельного белья, удобству подушек и одеял, посуде, и в целом - чистоте в квартирах.
Чаще всего к нам обращаются, чтобы снять квартиру на сутки - таких заказов примерно 40% от общего количества. Примерно 30% заказов приходится на командировочных, которым нужна квартира на одну-две недели. Всё остальное – аренда на 2-4 дня. Рентабельность нашего бизнеса колеблется в зависимости от города и конкретной квартиры от 10% до 80-90%.
С наступлением пандемии количество клиентов сократилось. Я долго думал над тем, что нужно предпринять для восстановления спроса. Мы снизили цены и стали больше вкладываться в рекламу. Хотя все остальные сокращали рекламные бюджеты, мы, напротив, только наращивали.
Принятые меры помогли нам остаться на плаву в период, когда клиентов стало меньше – с марта по май. Летом же началось восстановление туристической индустрии – спрос на краткосрочную аренду квартир не только вернулся к докризисным значениям, но и превысил их.
Мы постоянно и довольно много вкладываем в развитие - закупки новой техники и мебели, привлечение новых клиентов и новых собственников. Без развития занять прочные позиции на рынке и удерживать их не получится.
Компаний, в управлении которых находится много квартир в регионах, почти нет. Поэтому мы конкурируем в основном с частными лицами, которые сдают своё жильё или апартаменты на тех же площадках, что и мы.
Недавно в Уфе проходил семинар для тех, кто хочет зарабатывать на рынке недвижимости. После него в городе появилось около 60 человек, которые стали предлагать в краткосрочную аренду чужие квартиры. Из-за них цены немного упали, так как на рынок пришло много новых предложений. Однако эти люди пока ещё не имеют опыта в этой сфере и не понимают, что им придётся конкурировать с нами. Мы же благодаря большому количеству квартир в управлении способны регулировать цены и применять к конкурентам другие рыночные способы воздействия. Думаю, что многие из новичков разочаруются в нашем бизнесе и рынок вернётся в прежнее состояние.
Для улучшения сервиса мы вводим систему бесконтактного заселения. Я задумался о ней года три тому назад. Эта система позволяет клиентам заселяться в квартиру в любое время суток без встречи с администратором. Теперь наши квартиры мы оснащаем кодовыми замками. Код доступа клиент получает после того, как проходит онлайн-регистрацию в нашей системе и оплачивает проживание. Для этого он должен прислать фото первого разворота своего паспорта и страницы с пропиской, а также своё фото крупным планом. Достаточно пройти авторизацию один раз – и данные о клиенте сохранятся в нашей базе. То, как работает бесконтактная система, как раз видно в передаче «Орёл и Решка».
Я полагаю, что бесконтактное заселение ещё не скоро появится у наших конкурентов. А это серьёзное преимущество в глазах клиентов – далеко не всегда они могут заселиться в квартиру или апартаменты, если приезжают поздно вечером или ночью.
Чтобы не пропустить интересную и полезную для вас статью о малом бизнесе, подпишитесь на наш
Telegram-канал,
страницу в Facebook и
канал на «Яндекс.Дзен».
