Когда город строит новые районы, прокладывает дороги или занимается благоустройством, он избавляется от имеющихся объектов недвижимости на нужной ему территории. В этом случае предприниматели сталкиваются с принудительным изъятием своих зданий или земель. За них государство предлагает компенсацию, но она зачастую сильно ниже рыночной стоимости. О том, какие аргументы действительно работают в спорах с государством и как получить большую сумму, порталу Biz360.ru рассказал генеральный директор правового бюро «Стратегия» Геннадий Карпов.
Геннадий Карпов – генеральный директор правового бюро «Стратегия». Окончил юридический факультет Казанского федерального университета и РАНХиГС по специальности «Государственное и муниципальное управление». Юрист с 20-летним опытом. Работал на госслужбе в администрации губернатора Пермского края и в главном управлении Министерства юстиции РФ. Правовое бюро «Доверие» организовал вместе с партнёрами в 2022 году.
Принудительное изъятие недвижимости у бизнеса чаще всего связано не с нарушениями со стороны собственника (если это не земля сельхозназначения), а с развитием территорий города. Основные причины:
-
Строительство новых районов;
-
Реализация проектов комплексного развития территорий (КРТ);
-
Прокладка дорог.
Старые объекты (склады, производственные базы, автомойки, коммерческие здания и т.д.) просто «убирают» с карты города, чтобы освободить место под новые проекты.
Процедура изъятия всегда начинается с инициативы города. Сначала на сайте городской администрации публикуется распоряжение о планируемом изъятии. Далее объект недвижимости оценивается, после чего собственнику направляют соглашение об изъятии с указанной суммой компенсации.
Некоторые предприниматели сами следят за градостроительными планами: мониторят сайты городских властей, проекты КРТ, планы по развитию улично-дорожной сети. Так они могут заранее подготовиться к изъятию своей недвижимости. Иногда оценщики, которых нанял город, сами выходят на связь и запрашивают дополнительные сведения по объекту изъятия. Но большинство собственников узнают о том, что принадлежащий им офис, склад или другое здание будут сносить, только когда получают готовое соглашение об изъятии с зафиксированной суммой компенсации.
У владельца есть выбор: подписать соглашение или отказаться. Если собственник не подписывает документы, то по истечении 90 дней город обращается в суд с иском об изъятии земельного участка и (или) объекта недвижимости.
В суде, как правило, спор не идёт о самом факте изъятия, так как решение уже принято и оспорить его практически невозможно. Основной предмет разбирательства – размер компенсации. После судебной оценочной экспертизы стоимость объекта «под изъятие» почти всегда возрастает – нередко в полтора-два раза по сравнению с начальной государственной оценкой.
Иногда органы власти пытаются сначала изъять объект, а уже потом годами решать вопрос с компенсацией. В таких случаях грамотные юристы блокируют подобные требования, поскольку бизнес может остаться без недвижимости и без денег на длительный срок.
Государственная оценка чаще всего делается по минимально возможным показателям. Если речь идёт о земле, то в качестве критерия оценки берутся самые дешёвые аналоги участка. Если изымается здание, у которого нет прямых аналогов, оценивается стоимость строительства похожего объекта «по нижней границе». В такие оценки не включают особенности расположения, инфраструктуры, коммерческого потенциала объекта. Логика понятна: город хочет сэкономить бюджет.
Финансовые показатели бизнеса, который работал на этом объекте, при расчёте компенсаций не учитываются. Упущенная выгода, доходность, клиентская база считаются предпринимательскими рисками и не входят в итоговую сумму выплат.
Но закон позволяет взыскать сопутствующие расходы:
-
стоимость услуг оценщика;
-
расходы на подбор и приобретение аналогичного объекта (в том числе услуги риелтора);
-
затраты на переезд, демонтаж оборудования и ремонт на новом месте;
-
затраты, связанные с невозможностью перевезти сотрудников на новое место (но их нужно доказать: к примеру, если вам придётся переезжать в другой регион, а ваши сотрудники переехать не могут);
-
иные подтверждённые расходы бизнеса.
В судебных решениях иск об изъятии формально всегда удовлетворяется. Это создаёт иллюзию победы государства и не позволяет собственникам рассчитывать на компенсацию судебных издержек и работы юристов. С другой стороны, собственники после суда получают существенно большие суммы, чем предлагавшиеся изначально.
Пример из практики. В Казани земельный участок, купленный предпринимателем за 10 млн рублей, был оценен городом всего в 4 млн. В суде удалось доказать необоснованность оценки. Компенсацию увеличили до реальной рыночной стоимости в 12 млн рублей.
Первое, что мы рекомендуем собственнику после получения уведомления об изъятии недвижимости – провести независимую досудебную экспертизу. Она становится основой дальнейшей защиты. Такая экспертиза позволяет:
-
понять реальную рыночную стоимость участка и объектов недвижимости;
-
выявить ошибки и методологические нарушения в оценке, проведённой по заказу государства;
-
сформировать аргументированную позицию ещё до суда;
-
представить суду альтернативный расчёт стоимости.
В большинстве случаев суд назначает судебную оценочную экспертизу. Это ключевой этап процесса: именно её выводы ложатся в основу решения. На данном этапе важно сделать следующее:
-
ходатайствовать о проведении экспертизы;
-
формулировать корректные вопросы эксперту;
-
анализировать заключение на предмет методологических ошибок;
-
при необходимости – заявлять возражения и добиваться повторной экспертизы;
-
ходатайствовать о взыскании дополнительных расходов (затраты на переезд, услуги риелтора и т.п.).
Одна из самых распространённых ошибок предпринимателей – убеждение, что с государством судиться опасно и бесполезно. Многие подписывают соглашение об изъятии, считая, что сумму компенсации изменить невозможно.
На практике всё иначе. Указанный государством размер компенсации – не окончательный приговор, а предмет спора. Именно в суде появляется реальный шанс получить справедливую компенсацию.
Мы, как правило, оспариваем экспертизу, проведённую по заказу государственных органов. Ищем методологические ошибки, неполные аналоги, некорректные допущения. Параллельно представляем собственную досудебную оценку и заявляем ходатайство о назначении судебной экспертизы.
Пример из практики. В Москве у предпринимателя изымался земельный участок площадью 1,5 га с крупным складским комплексом. Изначально город оценил объект в 270 млн рублей. Судебная экспертиза подняла стоимость до 370 млн, но мы выявили существенные недостатки в расчётах. Суд согласился с нашими доводами и назначил повторную оценку. Итоговая стоимость составила 440 млн рублей, то есть сумма увеличилась в 1,5 раза. Решение о взыскании вынесено в первой инстанции, сейчас город подал апелляцию.
-
Не подписывайте соглашение об изъятии сразу, без проведения независимой экспертизы.
-
Обратитесь к независимому оценщику и проверьте предложенную городом сумму компенсации.
-
Если она намного ниже, чем та, которую определил независимый оценщик – подключите юриста и готовьтесь к судебному разбирательству.
-
Если соглашение не подписано, через 90 дней вопрос автоматически перейдёт в суд. Если хотите ускорить судебный процесс, нужно направить мотивированный отказ о подписании соглашения.
-
Подготовьтесь к тому, что судебные разбирательства будут длиться от года до трёх лет. Да, это долго, но это всё равно лучше, чем получить минимальную компенсацию.
Принудительное изъятие – это не приговор для бизнеса. В большинстве случаев речь идёт не о том, удастся ли сохранить объект, а о том, какую компенсацию вы получите, и на каких условиях. И здесь грамотная юридическая и оценочная стратегия играет решающую роль.
Чтобы не пропустить интересную для вас статью о малом бизнесе, подпишитесь на наш Telegram-канал и страницу в «ВКонтакте».
