Программист Алексей Чернышев эмигрировал в Канаду в 1991 году. Поначалу перебивался случайными заработками - мыл машины, разносил рекламу, подстригал газоны, копал землю и т.д. Через два года нашёл работу программиста, с тех пор работал по найму в разных компаниях. В 2003 году Алексей Чернышев стал предпринимателем - купил свой первый доходный дом в пригороде Монреаля. Сейчас у него три собственных доходных дома, которые приносят ему хоть и небольшой, но стабильный доход. Не говоря уже о том, что их стоимость каждый год растёт.
Алексей Чернышев, предприниматель из Монреаля, владелец трёх доходных домов. Родился в 1964 году в Свердловске, закончил физфак УрГУ, после аспирантуры получил звание кандидата физико-математических наук. Эмигрировал в Канаду в 1991 году, работал программистом, консультантом, сотрудником банка. С 2003 года – предприниматель, владелец бизнеса по сдаче квартир в собственных доходных домах. Хобби: бойцовский спорт (бокс, дзюдо, джиу-джитсу).
Бизнесом я занялся в 2003 году, когда шесть месяцев не мог найти работу и поневоле задумался об источниках дохода. Перебрал много разных тем, пока не остановился на варианте с доходными домами. И решил попробовать. Доходные дома считаются в Канаде неплохим вложением денег.
Во-первых, с годами коммерческая недвижимость дорожает. Во-вторых, дом с жильцами приносит постоянный доход, пусть и небольшой. Эти деньги вас выручат, если не будет других заработков. В-третьих, дом не требует вашего внимания пять дней в неделю с восьми до пяти.
Можно нанять строителей, которые выполнят ремонт, найти хороших жильцов и не знать горя - в начале месяца собираете квартирную плату и примерно раз в месяц решаете текущие вопросы. Серьёзные проблемы возникают не часто. В общем, неплохой побочный бизнес.
Конечно, если вы покупаете несколько домов, то жильцов и проблем становится больше. Тут вам на помощь приходят маленькие управляющие компании, которые примерно за 10% (процент зависит от компании и общего дохода) будут собирать деньги, находить квартиросъемщиков и общаться с ними.
Всё это неплохо звучит, если вы располагаете хотя бы $100-150 тысячами. А если нет?
Я занялся домами в самый безденежный период. Свободных средств не было. Поэтому всю коммерческую недвижимость покупал, не вкладывая ни копейки «живых» денег. Как мне это удалось?
Моя семья в это время уже жила в Монреале, в одноэтажном доме 1975 года постройки, купленном в конце 90-х годов, когда он стоил относительно недорого — около $150 тысяч.
Дом семьи Алексея Чернышева в Монреале.
Мы выплачивали ипотеку, и к началу 2000-х треть суммы уже отдали - осталось вернуть порядка $100 тысяч. Рыночная стоимость дома за этот срок увеличилась до $250 тысяч. Разницу (250 – 100 = 150) я решил использовать, заложив жилье в банке. Это рутинная процедура - банки готовы давать собственнику 75% стоимости оплаченной недвижимости. Так я открыл кредитную линию на $112,5 тысяч Это и был начальный взнос на первый доходный дом.
Предприятие выглядело рискованным, но деньги ведь должны работать, правда?
Я использовал все возможности. И даже часть денег брал взаймы, в частности, у своего агента по недвижимости.
Поскольку все свои дома я покупал в кредит, доходность бизнеса для меня была первостепенной. В начале 2000-х годов канадские банки заключали договора на ипотеку под 5,5%. То есть после обязательных платежей заселённый дом должен был приносить мне не меньше 7% от его стоимости, иначе покупка не имела бы смысла.
Таких вариантов было немного. Когда они попадались, я пристально рассматривал все условия - ведь маржа реально очень маленькая. Если бы банк увеличил ставку ипотеки до 9%, я бы обанкротился и потерял собственное жильё. Чтобы выйти из зоны риска, я стал вкладывать в доходные дома все свободные деньги.
Но покупка доходного дома - только начало. После этого собственник автоматически становится ЖЭКом, и ему приходится вникать во все проблемы жильцов. Засорилась ванна - телефонный звонок. Дверь не закрывается - звонок. Перегорела лампочка в коридоре - звонок. Сосед внизу устроил дебош и подрался с подругой - звонок!
Не реагировать на звонки нельзя, это мой бизнес. Я обеспечиваю жильцам нормальные условия жизни, они платят. Поэтому человеческий фактор трудно переоценить. Главное - найти «своих» квартиросъёмщиков, которые будут жить долго, спокойно и не мешать друг другу. Одного дебошира хватит, чтобы разбежался весь подъезд.
Именно поэтому я предварительно проверяю каждого жильца. Приятный на вид человек может оказаться не в ладах с полицией или не захочет платить за жилье. Я учился на ошибках.
Первый доходный дом Алексея Чернышева на шесть квартир в пригороде Сан-Жюли.
Что бы ни говорили, домовладельцу непросто выгнать жильца, который исправно платит, даже если из-за него приходится через день вызывать полицию. В таких случаях надо искать компромиссы.
У одной дамы, снимавшей квартиру в моем доме, был слишком буйный приятель, досаждавший всем соседям. Из-за него я и предложил ей съехать. Переговоры нужно было вести только с ней - бойфренд всё только испортил бы. К счастью, мне это удалось. Я предложил девушке не платить за жильё в течение месяца, если за этот срок она найдёт новую квартиру и даже собирался дать ей $500 отступных (при квартплате $560 в месяц), а в кармане у меня лежал диктофон на тот случай, если мне станут угрожать. Но всё обошлось - мы мирно расторгли договор и разошлись.
За всё время я ни разу не вступал в прямой конфликт с жильцами. Даже голоса не повышал. Никакой агрессии, даже если они сами меня провоцируют - такое тоже бывает. Ничего личного, только бизнес. Хотя сохранять выдержку бывает непросто. В доме, купленном мной в 2007 году, снимала квартиру женщина со странностями - она запросто могла позвонить мне в шесть утра и учинить скандал из-за парковки, которую занял сосед. При том, что своей машины у женщины не было.
Есть и техническая сторона. В доходных домах то и дело случаются неполадки, а ремонт обходится недёшево. Простой вызов сантехника - это $75 в час плюс полчаса на дорогу. И в Канаде ещё есть налог на сервис в 15%. Если кухонный смеситель пришел в негодность, сантехник заменит его за 20 минут и выставит счет в $129 (без стоимости смесителя). А если поломка более серьёзная?
Учитывая ограниченность в средствах, я решил, что некоторые вещи смогу делать самостоятельно. Мой строительный опыт - ещё советский - включал постройку узкоколейных железных дорог, коровников, свинарников и зернохранилищ на Урале, не считая изрядного количества дачных домиков в Ленинградской области. Не совсем то, что требовалось, но работы я не боялся, а учиться пришлось много и старательно.
Я начал с относительно простых задач, например, в 2006-2008 годах постелил ламинат в шестнадцати апартаментах. Сейчас периодически меняю окна, кладу керамику, целиком переделываю ванные комнаты. Пару раз в год обновляю какую-нибудь кухню - ломаю старые шкафы и сам строю их с нуля.
Чтобы не тратить лишних денег, Алексей Чернышев большинство работ делает сам. Нанимает только электрика - для электроработ нужен сертифицированный специалист.
Квартиры я сдаю недорого ($500-600 в месяц), и хороший сервис - моё конкурентное преимущество. При этом важно соблюдать строительные нормы, дабы у страховщиков не было повода придраться, если возникнут проблемы.
Стандартная квартира состоит из двух отдельных комнат, салона, кухни (без дверей) и совмещённых ванны с туалетом.
Раздолбанная халупа в хорошем районе всегда будет пользоваться спросом, а новый дом на отшибе простоит пустым. Поэтому действует старинное правило - место, место и ещё раз место.
Если покупатель не особо разбирается в недвижимости, лучше пригласить инспектора, который оценит состояние дома. Услуги инспектора стоят недёшево - от $700 до 1000. Но лучше узнать о проблемах дома до, а не после покупки. И, конечно, следует выбирать полностью заселённые дома. Если часть квартир не заселена, это неправильный дом. Или - неправильный хозяин. Цена дома целиком определяется его доходностью.
В Канаде комиссионные агенту платит продавец. Обычно это 5% от стоимости покупки. Если у покупателя есть свой посредник, то агенты делят деньги пополам. Поскольку доходные дома практически всегда продаются с услугой агента, то и искать их тоже надо с агентом. Покупателю это ничего не стоит, а дельный специалист подскажет много полезного.
В Монреале я не знаю ни одного человека, который не брал бы ипотеку для приобретения дома
Иногда банки второго-третьего эшелона готовы идти навстречу. Мне в 2005 году удалось найти банк, который согласился на первый взнос в 15%, что заметно упростило задачу. Надо только иметь в виду, что речь идёт не о 85% от рыночной цены дома, а о 85% от суммы банковского оценщика - она всегда ниже. Вместо $500 тысяч банк предложит $450 тысяч и выдаст ипотеку на $382,5 тысячи Оставшиеся $117,5 тысяч придётся искать.
Все сделки по недвижимости регистрирует нотариус. Он же оформляет покупку-продажу, ипотеку для покупателя, пересчитывает налоги за текущий год и производит окончательный расчёт. Услуги нотариуса обойдутся покупателю примерно в $1,5-2 тысячи в зависимости от сложности сделки. Затем дом переходит к покупателю - тот получает ключи и отправляется знакомиться с жильцами.
Дом придётся застраховать. Ипотека без страхования дома невозможна - банки не любят лишние риски. Страховка на небольшой шестиквартирный дом постройки 70-х годов колеблется в пределах $1200-1800 в год в зависимости от его муниципальной оценки и взятых опций. Надо лишь решить, что вам необходимо, а от чего можно отказаться.
Я не стал страховать дом от землетрясения. А вот доход у меня застрахован. Если доходный дом - боже, упаси! - сгорит, взамен построят новый. А пока идёт строительство, страховщик будет выплачивать мне прежний доход, ведь платежи банку никто не отменял.
Монреаль. Вид на деловую часть города.
Теперь о налогах. Налог на недвижимость в Канаде измеряется в процентах от муниципальной оценки этой недвижимости. За шестиквартирник, о котором мы говорим, придётся платить $5500-6500 в год - в каждом городе по-разному. Муниципалитет живёт за счет этого налога - платит зарплату мэру, ремонтирует трубы, строит дороги и пускает автобусы.
И существует ещё «школьный» налог, благодаря которому город содержит школы. Его тоже платят все домовладельцы, независимо от того, есть у них дети или нет. С дома ценой в полмиллиона «школьный» налог потянет на $800 в год.
Налоги, страховка, уборка снега и стрижка газона - это примерно $10 тысяч в год расходов. Аренда недорогих двуспальных квартир в пригородах Монреаля колеблется от $550 до 650, что даёт годовой доход около $42 тысяч или чуть меньше, так как при смене жильца новый появляется не сразу. За вычетом обязательных платежей, неотложных трат и заработка консьержа за уборку (ещё около трёх тысяч) у собственника останется примерно $28 тысяч, из которых он будет оплачивать ипотеку и все ремонты.
Деньги, оставшиеся после уплаты налогов, ремонтов и прочих расходов, облагаются подоходным налогом - собственник обязан их декларировать. Это Канада, тут всё легально
Бизнес с доходными домами может быть привлекательным, если у претендента есть свободные деньги. Ему останется внести первый взнос, на оставшуюся сумму взять ипотеку, передать бразды управляющей компании - и заниматься своими делами. Маржа невелика, но и забот - минимум.
Моя же схема ведения дел подразумевает постоянную личную занятость, потому что с первых дней я балансировал на краю дефолта, весь бизнес строился на заёмных деньгах, и у меня не было возможности нанимать профессионалов. В итоге всё чиню-ремонтирую сам. Меня такое положение дел устраивает - люблю строить, я б в строители пошел, если б не был программистом.
Но главное - это отношения с жильцами. Они могут быть очень и очень сложными. Иногда мне приходится разрешать споры в специальном бюро по апартаментам (Regie du logement) или даже в суде. Не каждый домовладелец готов к таким испытаниям. Поэтому бизнес в сфере real estate - это не для всех. Знаю людей, которые продали свои дома из-за конфликтов с жильцами или огромных расходов на обслуживание.
И все-таки доходный дом очень неплох - в трудную минуту он вас выручит.
Источник: DK.ru.
Бизнес в эмиграции: как экс-москвички запустили косметический бренд в Европе.
Бизнес в эмиграции: большое кулинарное путешествие Александры Жебрак.
Бизнес в эмиграции: как россиянину найти свою нишу в Индии.
