Купить нельзя арендовать

Прочтёте за 6 мин.

Какие проблемы могут возникнуть у предпринимателя с владельцем недвижимости: три реальных кейса + комментарий юриста

Многие компании малого бизнеса не могут позволить себе покупку недвижимости под открытие магазина, производства или офиса. А кто-то не хочет делать этого, считая аренду более целесообразным инструментом. Поэтому большинство небольших российских компаний необходимые для ведения дел помещения арендует. И часто бывает так, что благополучие бизнеса может быть поставлено под угрозу из-за проблем во взаимоотношениях с собственниками помещения. Своим опытом поделились владельцы бизнесов из Нижнего Новгорода и Краснодара.

Как и почему закрылся «Кофехостел»

«Дорогие друзья! Спасибо, что вы были с нами. Соседство с ночным клубом, который расположен под нашим хостелом, не прошло для нас даром. Мы закрылись», - такое сообщение появилось на странице нижегородского «Кофехостела» 20 ноября 2015 года. А ещё летом 2013 года предприниматель Дмитрий Кузин, открывая свой первый хостел, был полон надежд и, безусловно, верил в успех. Что же произошло? Рассказывает Дмитрий Кузин:

Дмитрий Кузин

«После истории с хостелом я понимаю, что этим бизнесом не стоит заниматься на условиях аренды площадей. Недаром многие международные компании, которые занимаются гостиничным бизнесом, либо приобретают недвижимость, либо заключают с собственником договор управления, и, таким образом, страхуются от рисков.

Вообще, в идеале гостиница или хостел – это бизнес владельца недвижимости. Связано это с рядом причин. Во-первых, основной доход будет получать хозяин недвижимости. Во-вторых, если ты не занимаешь всё здание, арендодатель волен принимать решения по другим помещениям, и это может быть очень критично. В-третьих, теоретически владелец может по завершении договора аренды не продлить его или существенно повысить плату. А хостел или гостиница - это бизнес долгий, то есть он медленно-медленно растёт, но, когда выходит на определенный уровень, достаточно стабильный.

«Кофехостел» просуществовал 2 года и 3 месяца. Инвестиции составили около 7 млн. рублей. Но вернуть вложения, вопреки расчетам и бизнес-планам, не удалось.

Маржинальность этого рынка достаточно низкая. В Нижнем Новгороде очень странная ситуация с хостелами: стоимость суток очень низкая, а качество хостелов по среднероссийскому уровню - достаточно высокое. Я сейчас с ужасом смотрю на тех, кто открывает новые хостелы. А общаясь с владельцами успешных заведений, которые давно работают в разных регионах, я вижу, что почти ни у кого из них бизнеса как такого нет.

Они находятся в состоянии, что большую часть денег отдают владельцу недвижимости, сотрудникам на зарплату, различным подрядчикам… Даже с хостелом на 60-70 мест при очень хорошей загрузке и неплохих ценах на ночлег владельцу остаётся максимум 70-100 тысяч рублей в месяц. Но это не про Нижний Новгород. В Нижнем такая ситуация возможна только если хостел находится на собственных площадях. Я знаю только один такой.

Самой большой проблемой для «Кофехостела» стал сосед на первом этаже – бар Fabrika. Пятница и суббота – самые загруженные дни работы хостела, когда его наполняемость близка к 100%. Пятница и суббота – это те дни, когда Fabrika работает как ночной клуб. Соответственно, и мы, и они зарабатываем деньги в одни и те же дни недели. При этом они работают до пяти утра. А этажом выше на подпрыгивающих кроватях пытаются спать гости хостела.

Всегда, когда видел бронь на пятницу или субботу, созванивался с гостями и уточнял: «А вы прочитали на сайте, что у нас по пятницам и субботам спать в хостеле невозможно?» Оставались только самые стойкие. Но даже среди них процентов 15 приходили ночью на ресепшн и просили: «Делайте что угодно – вызывайте полицию, переселяйте меня куда-то, но я не могу находиться в хостеле».

В итоге доходы хостела становились меньше его расходов. А зачем заниматься бизнесом, который приносит убытки и проблемы? В итоге было принято решение приостановить проект. У нас были надежды открыть «Кофехостел» вновь, поскольку новый собственник здания обещал каким-то образом решить проблему. Но, как мы увидели, на самом деле ничего не изменилось. Кроме того, из-за позиции нового владельца недвижимости я до сих пор не могу забрать принадлежащее мне имущество. А на месте «Кофехостела», говорят, открылось общежитие для гастарбайтеров».

Три реинкарнации «Дель Пары»

Самая первая «Дель Пара» – тогда ещё кофейня – открылась в Нижнем Новгороде в далеком 2002 году. За 14 лет заведение пережило уже три реинкарнации, как выразился её сооснователь Игорь Преображенский. В разговоре с журналистом Biz360.ru он вспомнил основные вехи развития.

Игорь Преображенский

В 2002 году «Дель Пара» открылась на пересечении улиц Октябрьской и Алексеевской, в самом центре Нижнего Новгорода, в трёх минутах ходьбы от пешеходной улицы и семи минутах от нижегородского Кремля. В этом помещении раньше располагались другие заведения общепита. «С собственниками – семейной парой – удалось заключить трёхлетний договор аренды, причём с достаточно жесткими условиями – за три года владелец не имел права повышать аренду. Это критичный аспект, потому что очень много случаев, когда длинные договоры с незакрепленной арендной ставкой хоронили бизнес. Тем более в России, где слова часто ничего не значат», - рассказывает Игорь Преображенский.

14 лет назад «Дель Пара» стала одной из первых в Нижнем Новгороде кофеен, в которой ещё можно было и покурить кальян. «Мы решили совместить кофейню с этно-стилем в интерьере и музыке, и это неожиданно выстрелило, - вспоминает Игорь. - Молодёжь у нас практически прописалась. Мне не нужно было там жить и рулить, все стало работать само».

Судя по всему, успех «Дель Пары» заметили и собственники помещения. Поэтому, когда пришло время продлевать договор, ставка аренды была увеличена на 10%, а срок сокращен до двух лет. Затем арендодатель и вовсе отказался продлевать договор больше, чем на год.

«Собственники посмотрели, что у нас, видимо, всё идёт хорошо, и решили: почему бы не подоить корову. И выставили такую сумму аренды, что мы решили сменить место. Нам показалось, что это обычная жаба владельца помещения»

«Мы стали искать помещение неподалёку и нашли его буквально за углом – в Доме крестьянина на улице Алексеевской. Его как раз купил наш хороший знакомый - предприниматель Дмитрий Володин. В перспективе он планировал Дом крестьянина снести, а на его месте построить новый отель. Поэтому нам он предложил абсолютно прозрачные условия – договор аренды на пять лет. Мы посчитали, что, в принципе, это нормальный срок окупаемости (в наших планах было вернуть вложения в течение полутора лет), и решили переезжать».

Игорь Преображенский рекомендует подгадывать, чтобы объективные причины переезда совпадали с субъективными ощущениями, что бизнес находится на пике. «То есть ты уходишь с места, не когда оно начинает стагнировать и народ начинает сливаться, а наоборот: ты достигаешь пика – и переезжаешь, - продолжает совладелец «Дель Пары». - С одной стороны - ты, конечно, теряешь часть публики. Но с другой – переезд позволяет, как минимум, повысить интерес к новому месту. Чтобы люди, которым нравится в принципе наш концепт, пошли и посмотрели, а что стало на новом месте». А на новом месте клиентов «Дель Пары» ждала не привычная кофейня, а кафе с уникальной кухней.

«Кухню сразу решили делать интересной и не похожей ни на что. В этом есть свой минус, но есть и плюс, - рассказывает Игорь. - Мы не брали за основу ни европейскую, ни японскую, ни русскую кухни. Мы просто сделали авторский фьюжн. Я сам ездил по миру и брал уроки у разных ресторанных поваров. Что-то привозил, что-то мне не нравилось. У нас была цель - сделать что-то новое и незнакомое, вплоть до нейминга блюд.

В меню много непонятных названий. Это удобно. Если ты делаешь общеизвестное блюдо, то тебя судят по образцам и по другим заведениям. А если ты придумываешь нечто своё, то, по большому счёту, даже у ресторанного критика Кати Смирновой, которая к нам приходит, нет зацепок, чтобы нас с кем-то сравнить. Да, она может сказать: понравилось ей или не понравилось, вкусно или не очень, – но это уже будет личная, субъективная оценка».

Переезд пришелся на лето 2008 года. А осенью грянул финансовый кризис. «Хотя сейчас мы его даже как кризис не воспринимаем, так - лёгкое падение рынка, - говорит Игорь. - Но в определённом смысле он, конечно, сказался. Мы рассчитывали на высокую активность посетителей, а её не было. В итоге мы несколько дольше выходили на уровень рентабельности и прикладывали больше усилий, чем нужно. Но в итоге всё равно через пару лет мы вышли в полный шоколад и четыре года прожили прекрасно».

Когда пять лет аренды подходили к концу, совладельцы «Дель Пары» начали искать новое помещение для кафе. Нашли достаточно быстро, как показалось, хорошее место (площадью чуть более 200 «квадратов») и хорошего собственника. Но в итоге попали в очень неприятную ситуацию.

«Помещение находилось на первом этаже жилого дома. Мы начали ремонт, не учтя этого фактора – в итоге началась война с жильцами, которая закончилась конфликтом с владельцем помещения и судебным разбирательством, - вспоминает Преображенский. - В общем, зарыв туда какое-то количество денег, мы еле-еле унесли ноги и были счастливы этому». А потом выяснилось, что собственник Дома крестьянина Дмитрий Володин не успевает начать строительство в 2013 году и разрешил ещё год поработать на Алексеевской.

После того случая Игорь Преображенский и его партнёр решили с арендой не связываться. Если переезжать, то в собственное здание.

«Я нашёл это помещение – трёхэтажный дом - на Почаине, - говорит предприниматель. - Были, конечно, определённые скептические мысли, что это место хоть и в центре города, но находится вдалеке от пешеходных потоков. При этом улица Почаинская – само по себе интересное место. Это тихий исторический центр с офигенными видами на нижегородский Кремль, и это место, куда не попадают случайные люди. Эта локация мне показалась очень перспективной». Предприниматели оформили коммерческую ипотеку и выкупили часть здания.

Переезд на Почаину пришёлся на лето 2014 года. «Как только мы открылись в августе 2014-го – тут же попали в новый финансовый кризис. И опять же мы рассчитывали на одни показатели, а действительность оказалась другой», - продолжает Игорь. Число посетителей уменьшилось сразу по двум причинам: переезд и кризис.

«В России нет такой привычки - проводить время в кафе и ресторанах. Она только начала формироваться в 2012-2013 годах – как жахнул кризис! И люди опять начали кушать и выпивать дома», - отмечает собеседник. Но надо было что-то делать, как-то привлекать посетителей в кафе. «Любое атмосферное заведение замкнуто на определённом количестве постоянных клиентов. Это тот минимум, который позволяет выживать, - рассказывает Преображенский. - На момент переезда наша основная задача была переориентировать основных клиентов. И нам это удалось: большинство людей, которые зависали у нас на Алексеевской, также приходят и на Почаину».

Но как привлечь новых, но при этом неслучайных людей? «Я не вижу каких-то перспектив в рекламных акциях и хитрых слоганах. Я же сам достаточно долго в рекламе проработал и понял некоторые вещи, - делится опытом Игорь. - Работает то, что идёт от сердца. Если у тебя есть какая-то атмосфера, то ты должен донести эти цепляющие моменты до максимально большого количества людей. Сначала я начал подтягивать сюда своих друзей и знакомых, потом знакомых знакомых. Я их просто зову в гости, кому нравится – тот остаётся, кто-то уходит. Это объективно. Я провожу в «Дель Паре» очень много времени, здороваюсь фактически с каждым вторым, потому что лично их знаю - и людям это нравится. В этом нет хитрого маркетинга. Это просто приятно, когда тебя знают и по-дружески общаются».

У «Дель Пары» даже штат сотрудников не меняется долгие годы. На клиентов это оказывает положительное влияние. И постоянные посетители знают официантов по именам, и официанты знают вкусы и предпочтения клиентов.

Больших изменений концепция заведения после переезда не претерпела. «Дель Пара» – это по-прежнему кафе с этническим дизайном и космополитичным подходом к кухне. «Но изменения, которые у нас произошли, сделали «Дель Пару» чуть ли не самостоятельной культурной единицей в городе, - отмечает Игорь Приображенский. - Сюда много людей стало ходить не только для того, чтобы поесть или посидеть с чашкой кофе, а потому что здесь стало в хорошем смысле модно. Все знают, что в «Дель Паре» проходят интересные вещи: необычные кинопоказы, интеллектуальная игра «Кто бы мог подумать?!»… Даже если ты не участник этих событий, то ты знаешь, что это место наполняется людьми с определённым менталитетом и культурным уровнем. Мы не проводим выставок, как «Арсенал», но мы делаем свой вклад в общую копилку культурного движения в городе».

При этом «Дель Пара» на Почаине не стало заведением «для своих». Но чтобы сюда прийти – о нём надо знать.

«Помещение под производство лучше покупать,
под магазин – арендовать»

Владелец и руководитель швейного производства «Софиано» Ольга Косец за свою жизнь переезжала вместе с бизнесом столько раз, что об этом можно написать книгу.

Ольга Косец

«Переезжать с производством, да ещё и со швейным - сущий ад, поэтому идеей фикс десяти лет моей сознательной жизни была покупка помещения для фабрики. Но прежде чем всё-таки его приобрести, я таскала свое оборудование по всему Краснодару. Требования к помещению довольно таки специфические, и найти подходящее достаточно сложно.

В начале 2000-х, когда ещё ощущался существенный дефицит площадей, найти подходящее помещение было большой удачей. Если удавалось, то держались за него и шли на все условия арендодателя. Последние буквально выкручивали руки и диктовали всё новые и новые условия, от безысходности приходилось их выполнять.

«Ставки за «квадрат» были столь высоки, что в одном из помещений, которое я арендовала ещё в 2006 году под шоу-рум, аренда сегодня в два раза меньше от первоначальной, несмотря на инфляцию»

Подобного снижения удалось добиться не сразу. В договоре была прописано ежегодное право арендодателя повышать арендную ставку на сумму, не превышающую 20%. Однажды владелец помещения принёс договор с очередным повышением. Я провела анализ сдаваемых в округе площадей и предоставила его с экономическими выкладками и своим предложением, которое соответствовало реалиям. Мне удалось убедить владельца, что освобожденный мной магазин в ближайшее время вряд ли будет сдан при таком профиците в округе свободных площадей».

На взгляд Ольги Косец, производство лучше размещать либо у надежных арендодателей, либо пытаться приобрести площади в собственность. «Пик стоимости недвижимости приходился на 2005-2010 годы и сегодня на падающем рынке осуществить подобное шансов гораздо больше», - считает предпринимательница.

А вот с покупкой торговых площадей она бы не советовала торопиться, поскольку убеждена, что отдельно стоящие здания интересны только в случае организации в них магазинов шаговой доступности или для предоставления повседневных услуг. Более перспективными для роста и поддержания постоянного потребительского спроса являются торговые центры.

«С последними настоятельно рекомендую заключать договорные отношения после многократных консультаций с юристами. Однажды я изучала такой договор несколько месяцев, а сам процесс подписания длился 8 часов. Договор был почти на 50 страницах, после моих правок перепечатанные листы приходилось читать вновь, потому что тут же на глазах возникали новые строчки».

«Однажды - после закрытия Черкизовского рынка в Москве - я чуть было не рассталась с бизнесом вовсе, поскольку в результате лишилась контактов с постоянными покупателями. У меня, в отличие от многих мне подобных, был «белый» договор с управляющей компанией рынка, что позволило мне продолжить бизнес на другой площадке. Пытаться получить компенсацию у государства, поскольку рынок был закрыт по инициативе власти, я даже не пыталась. Однако та ситуация позволила мне раскрыть в себе таланты иного направления, нежели быть просто предпринимателем».

Комментарий юриста

Три достаточно типичные истории из практики российских предпринимателей, которые мы рассказали выше, прокомментировал юрист Игорь Носков, управляющий партнёр юридической корпорации «АМТ».

Игорь Носков

Предпринимателям, которые арендуют помещения для своего бизнеса, при заключении договоров аренды следует обратить внимание на следующие ключевые моменты:

1. Никогда не следует доверять устным заверениям собственника о том, что все возникающие вопросы будут решаться в пользу арендатора и ему будут созданы все необходимые условия для ведения бизнеса.

На стадии заключения договора аренды для собственника важно подписать его на удобных для него условиях. При этом он может заверять предпринимателя в том, что договор всегда можно изменить, договориться об иных условиях и так далее. Но после того, как договор аренды подписан, арендатор становится зависимым от арендодателя. Предприниматель вкладывает в арендуемое им помещение деньги - ремонтирует его, завозит оборудование, проводит рекламные акции, чтобы привлечь клиентов и т.д. Но нередко бывает так, что после этого собственник начинает «выкручивать руки» арендатору, так как последнему уже достаточно тяжело расстаться с помещением, в которое вложены деньги (как раз об этой ситуации и рассказывает Ольга Косец).

2. Необходимо стараться заключать долгосрочный договор аренды – в идеале на срок от пяти лет.

При вложении в ремонт и обустройство помещения серьёзных ресурсов и ввиду важности его месторасположения предприниматель должен быть уверен, что завтра его не попросят освободить «раскрученные» площади. Избежать такой ситуации позволит заключение долгосрочного договора аренды. Здесь главное задачей арендатора останется неукоснительное соблюдение условий договора аренда, чтобы у собственника не возникало оснований для его одностороннего расторжения.

3. Договор аренды должен содержать в себе важные для арендатора характеристики самого помещения и иных условий ведения бизнеса.

Та ситуация, в которой оказался Дмитрий Кузин, далеко не редкая. Безусловно, для хостела важна тишина, так как люди приезжают в хостел или гостиницу отдыхать. Поэтому, заключая договор аренды с собственником здания, Дмитрию следовало предусмотреть в договоре аренды условие о том, что собственник обязуется не размещать в здании предприятия, деятельность которых связана с шумом. При наличии в договоре такого условия, у «Кофехостела» были бы все основания взыскать убытки с недобросовестного собственника. На настоящий момент действующее законодательство РФ и судебная практика позволяет это сделать вполне эффективно.

В заключение стоит отметить, что вышеуказанные советы носят далеко не исчерпывающий характер. Ведение бизнеса в условиях аренды вполне возможно, но только при условии серьёзного и квалифицированного отношения к оформлению арендных отношений с собственником помещения и глубоким знанием специфики собственного бизнеса.

Real Estate

Читайте также:

На ошибках учатся: три кейса о стратегических просчётах.
Сообразили на троих: общий магазин для трёх бизнесов.
Как найти свободную рыночную нишу.

04 июля 2016 14:30

Комментарии

2
Войдите через аккаунт социальной сети:
  • Ольга Витальевна Гусарова 29.07.2016 18:29

    Выскажу своё мнение, поддержу тёзку - Ольгу Косец. Если организовывать производство - лучше делать это на собственных площадях. Говорю, как собственник швейного бизнеса (ателье), переживший уже второй переезд, и тот же "сущий ад" :-)

  • Носков Игорь 04.08.2016 21:59

    Безусловно, ведение бизнеса на собственных площадях представляет собой более выгодный и стабильный вариант, но не у всех есть такие возможности, особенно, когда бизнес только начинается. А когда бизнес основан на аренде, то нужно быть особенно аккуратным.

Это ответ на комментарий (отмена - x)
  • Задайте вопрос
    профи

    Наши эксперты ответят на любой вопрос

    Задать вопрос
    Ваш вопрос отправлен

    Ваш вопрос

    Введите Имя
    Введите E-mail
    Отправить Очистить
Возможно, вас заинтересуют другие наши материалы
Идёт загрузка материалов