Предприниматели, задумывающиеся о развитии своего бизнеса, нередко ищут новые направления и смежные ниши. Так получилось и с тюменским предпринимателем Александром Касьяновым. Долгое время его компания занималась проектированием, строительными работами и техобслуживанием зданий. Новым направлением работы стал готовый арендный бизнес. О том, как привлекать инвесторов в объекты коммерческой недвижимости и с какими трудностями приходится сталкиваться, основатель центра доходной недвижимости «Касьянов» рассказал порталу Biz360.ru.
Александр Касьянов – предприниматель из Тюмени, генеральный директор группы компаний «Альянс» и основатель Центра доходной недвижимости «Касьянов». Окончил Тюменский государственный архитектурно-строительный университет. Группу компаний «Альянс» создал в студенческие годы, проект «Касьянов» – в 2023 году.
Моя история началась с архитектурно-строительного университета в Тюмени, где я погрузился в мир промышленной теплоэнергетики. Эти технические знания стали основой для моего будущего бизнеса.
Ещё на третьем курсе университета я основал свою первую компанию – ПТК «Альянс». Эта фирма не только получила хороший старт, но и сегодня является головной компанией в моей группе предприятий. Её специализация – проектные и строительные работы, техническое обслуживание зданий.
На старте у нас были небольшие заказы в Тюмени: промышленный альпинизм, установка и обслуживание домофонов в многоквартирных домах. После окончания университета я пошёл в армию, передав управление компанией своему другу. Через год, к моему возвращению, от фирмы остались лишь формальные бумаги. Пришлось начинать всё с нуля. Я возродил работу по промышленному альпинизму, брал заказы на уборку снега с крыш, и постепенно начал заниматься внутренней отделкой помещений.
Сначала мы занимались ремонтом квартир, но затем среди наших клиентов появились крупные игроки рынка, такие как IKEA, «Перекрёсток», «Карусель», «Детский мир», а также другие магазины и кафе. Сегодня у ГК «Альянс» есть представительства в разных городах России.
Постепенно у моего бизнеса появилось новое направление – создание концепций для повышения привлекательности коммерческой недвижимости в глазах арендаторов. Сначала к нам обратились с подобным запросом московские клиенты, мы успешно выполнили их заказ. И поняли, что на такие услуги у рынка есть спрос. Тогда мы выделили это направление работы в отдельный проект – центр доходной недвижимости «Касьянов».
Со временем мы перешли к реновации коммерческой недвижимости уже не под запросы клиентов, а под свои собственные. Сменили вектор – теперь сами покупаем объекты, которые сдаём арендаторам. Это означало создание полного цикла работ: от выбора помещения и его концептуального оформления до проектирования, строительства и последующего заполнения арендаторами. Мы сами нарабатывали недостающие компетенции и расширяли функционал команды.
Средства на покупку и создание проектов коммерческой недвижимости на старте брали из заработанных денег основной компании – ГК «Альянс». Например, первый проект «Минский» обошёлся в 15 млн. рублей. Затем мы находили арендаторов и одновременно продавали доли в объекте внешним инвесторам. За счёт этого быстро окупали собственные инвестиции и могли дальше вкладывать в новые проекты.
Мы в этом проекте ориентированы как на опытных инвесторов, так и на тех, кто уже сформировал небольшой начальный капитал, но не знает, как им эффективно распорядиться.
Кроме того, я привлекаю к своим проектам инвесторов на этапе создания объекта. Именно так, например, были созданы объекты Gnezdo и «Кузнецова».
У нас сейчас в управлении пять объектов, созданных нами же. Первым стал проект «Минский». Я приобрёл это помещение в июне 2022 года. Провели реконструкцию, перепланировку и готовили его к сдаче в аренду. Общая площадь – 349 квадратных метров, объект предлагает множество открытых парковочных мест и круглосуточный доступ для арендаторов.
Я лично разработал концепцию и дизайн-проект помещения. Здесь были проведены работы «под ключ» – от полного демонтажа до дизайнерской отделки и внутренней навигации. К февралю 2023 года все офисы в этом объекте уже были проданы. Одним словом, проект полностью реализован.
Непростой путь пришлось проделать с проектом «Некрасов». Шестиэтажный комплекс «Центральный», расположенный в самом центре Тюмени, представлял собой объект с огромным потенциалом, но с серьёзными техническими проблемами. Кроме того, это здание по концепции напоминало рынок и такие же ассоциации вызывало у населения.
Я выкупил помещения на шестом этаже и назвал свой проект «Некрасов». Хотел, чтобы это был современный, качественный, удобный и привлекательный для предпринимателей объект. Кроме того, требовалось убрать ассоциацию с рынком.
Покупка осуществлялась двумя путями – у «Сбербанка» на торгах несколькими лотами и у физического лица. Общая стоимость помещений составила около 28 млн. рублей.
В первую очередь, необходимо было решить вопросы, связанные с безопасностью. Отсутствие системы пожарной сигнализации и пожаротушения привело к закрытию торгового дома несколько лет назад. Полгода объект не функционировал. Кроме того, он требовал серьёзного вмешательства в инженерные системы. Центральная система вентиляции на шестом этаже не функционировала, требовалось провести ремонт вентустановки. Аналогично требовала ремонта и центральная система холодоснабжения, система отопления и канализация.
Работы по ремонту и восстановлению инженерных систем начались после совершения покупки. Но оказалось, что у здания больше 200 собственников. А принятие решений в отношении общего имущества требует согласования с ними со всеми на общем собрании собственников недвижимости. Это важный этап в управлении объектом, обеспечивающий прозрачность и справедливость. Собрать их всех было невероятно сложно.
Основная трудность заключалась в том, что кабинеты были в моей собственности, а коридоры, фасад, кровля, инженерные системы являлись общедолевой собственностью. Сейчас на объекте ведутся последние строительно-монтажные работы, совсем скоро откроются продажи.
Инвесторами центра доходной недвижимости «Касьянов» становятся преимущественно молодые люди. Средний возраст – от 25 лет. Для многих из них – это первые шаги к собственному бизнесу.
Нам и инвесторам важно, чтобы готовый арендный бизнес, который мы предлагаем, был доходным. Для этого мы привлекаем надёжных арендаторов, которые заинтересованы в долгосрочном сотрудничестве.
Например, в бизнес-центре «Московский» первый этаж занял магазин продуктовой сети «Чижик». Это крупный арендатор, который генерит трафик для всего бизнес-центра. Люди, которые приходят в «Чижик» за покупками, гораздо быстрее узнают о существовании салона красоты, школы танцев и других заведений.
Сейчас 78% покупателей наших объектов – жители Тюмени. Если говорить о доходности инвесторов, то при вложении 2 млн. рублей можно получать прибыль от 20 000 рублей в месяц. А сами инвестиции окупятся через девять лет.
Мы стремимся, чтобы наши клиенты были уверены в прозрачности нашей работы и качестве услуг. Мы заключаем договор, регулярно отчитываемся о ситуации с арендаторами и доходами от них на каждом объекте.
После продажи мы предоставляем гарантию на арендатора. Если он съедет в течение двух лет после заключения договора, мы как управляющая компания бесплатно найдём нового. Преимуществом для наших инвесторов становятся два года бесплатной эксплуатации и обслуживания объекта – собственникам не надо вмешиваться в операционную деятельность.
В привлечении инвесторов нам помогает сарафанное радио. Арендаторы и инвесторы также приходят через агентства недвижимости. Сейчас я сам показываю объекты и общаюсь с клиентами, но в будущем планирую делегировать эту функцию специалистам компании.
Так же я активно продвигаю компанию через личный бренд. Начал принимать участие в различных форумах, саммитах и круглых столах, выступать на ТВ, публиковаться в СМИ. Кроме того, я веду канал в Telegram, где подробно рассказываю о создании доступного готового арендного бизнеса, плюсах инвестирования в коммерческие помещения и своих проектах.
Я хочу выстроить эффективную команду в центре доходной недвижимости «Касьянов» и чёткую структуру работы. Масштабирование требует компетентных специалистов в сфере строительства, реновации коммерческой недвижимости и брокеров. Необходимо создать отделы аренды и продаж, как это делают успешные застройщики.
В следующем году я планирую реализовать новый проект в другом городе. А в 2025 году начну активное масштабирование с этими проектами в разные города России.
Также в планах – создание собственной логистической инфраструктуры с центральным складом. Это позволит закупать материалы оптом, управлять ими с максимальной эффективностью и снизить затраты на ремонт и содержание коммерческих помещений. Собственное снабжение оказывается более выгодным, чем покупка у поставщиков.
Чтобы не пропустить интересную для вас статью о малом бизнесе, подпишитесь на наш Telegram-канал, страницу в «ВКонтакте» и канал на «Яндекс.Дзен».
