Дача напрокат: как занять нишу на рынке загородной посуточной аренды

В 2020 году Нина Доминго и её муж Максим решили сдавать свой загородный дом туристам и дачникам. Опыт им понравился и сейчас в их управлении – более 65 объектов «под сдачу», в которые вложились 35 инвесторов. О том, как из аренды собственного дома выросла управляющая компания, и почему красивый дом ещё не гарантирует высокий доход, сооснователь проекта Domingo Dacha Нина Доминго рассказала порталу Biz360.ru.

В 2019 году мы с семьёй переехали из Москвы в новый загородный дом. У нас семеро детей, тесная квартира, поэтому мы выбрали модульный дом компании «ДубльДом» с панорамными окнами. Он казался идеальным решением: не надо ждать годами окончания строительства и жить в ситуации перманентного ремонта. 

В 2020 году, во время ковида, все мечтали вырваться из своих квартир на природу, чтобы проводить время на свежем воздухе и не думать о локдауне. Тогда мы решили свой старый бревенчатый дом сдавать через Airbnb. Нам было интересно проверить, нужен ли он кому-то для посуточной аренды. 

Бронирования появились практически сразу. Люди хотели уехать из города, пожить на природе, но при этом сохранить привычный комфорт. Мы взяли ипотеку, построили второй дом – он тоже начал активно сдаваться.

 

Первые дома других собственников мы начали брать в управление случайно. К нам обратились одни соседи, потом – другие. И постепенно стало понятно, что такая модель посуточной аренды работает. 

Так хобби превратилось в компанию, которую мы назвали Domingo Dacha. Можно сказать, мы увидели дом с другой стороны. Это не только место для жизни, но и актив. Конечно, если правильно выбраны место, концепция и модель управления. 

А потом рядом с нашим домом начали продавать земельные участки. Я, честно говоря, испугалась, что появятся новые соседи. Каждый построит что-то своё, и мы потеряем ту красивую природную среду, ради которой когда-то сюда и переехали. 

Тогда я написала в соцсетях, что есть возможность приобрести участки по соседству с нами и построить на них дома для загородной аренды. Предложилаа присоединиться тем, кому это интересно. 

И неожиданно быстро нашлись желающие. Буквально за неделю мы собрали первых инвесторов. Так у нас появилась возможность развивать целую локацию, сохраняя её общую концепцию и не меняя природу вокруг.

Получается, что к инвесторской модели мы пришли не через долгие расчёты и поиск финансирования, а благодаря моему желанию сохранить красивый вид из собственного окна.

Здесь возникла принципиально другая ответственность. В своём доме ты сам принимаешь решения и распоряжаешься доходами. Когда появляется инвестор, нужны прозрачная экономика, понятные правила распределения доходов и расходов, регулярная отчётность. Постепенно сформировалась модель, при которой собственник владеет домом и участком, а мы отвечаем за маркетинг, бронирования, работу с гостями и операционное управление. 

В первые годы количество объектов росло очень быстро. Когда домов стало около 30, мы уже понимали, что управляем полноценной компанией. Сегодня у Domingo Dacha – более 65 домов в управлении. 

У меня за плечами 20 лет работы в американской IT-компании Epicor, где я занималась развитием ERP-продуктов. Один из них был очень востребован в гостиничном бизнесе. Его покупали крупные международные сети – от Hyatt до Four Seasons. Этот опыт в найме, конечно, очень помог. Я привыкла мыслить процессами, искать узкие места, автоматизировать повторяющиеся операции.

Забавно, что тогда я отлично понимала технологии для гостиничного бизнеса, но совершенно не представляла его внутреннюю кухню. А теперь сама оказалась по другую сторону, в роли заказчика таких систем. И на многие вещи смотрю уже совсем иначе.

Когда у нас было один-два-три дома, мы практически всё делали сами. А посуточная аренда – это не просто передача ключей. Нужно готовить дом к каждому заезду, общаться с гостями, решать бытовые и технические вопросы. Уже на десяти объектах стало понятно, что наших с супругом физических возможностей не хватает. 

Мы начали нанимать персонал, систематизировать бронирования, оплаты, подготовку домов, постановку задач и контроль их выполнения. При этом сервису гостеприимства нам пришлось учиться на практике. Пожалуй, именно сочетание IT-опыта с реальной работой в гостеприимстве помогает нам строить собственную систему управления Domingo Dacha. 

Все наши объекты находится в Подмосковье, недалеко от Серпухова. Проект развивается в нескольких коттеджных посёлках «на природе»: «Венский лес», «Нара Риверсайд», «Нара Вилладж» и ряд других. 

Для нас важна не только красота участка, но и его потенциал как арендного объекта. Чтобы его оценить, мы принимаем во внимание следующие факторы: 

• природа;

• приватность;

• транспортная доступность и наличие подъездных путей;

• возможность подключения коммуникаций;

• затраты на подготовку участка;

• будущий сценарий отдыха. 

Когда у нас было 30 домов, средняя заполняемость составляла 80%. Сейчас при 65 домах – около 60%. Но эти показатели существенно различаются между объектами и сезонами. Например, летом показатель бронирований близок к 100%, а в межсезонье он гораздо ниже. Но у нас уже есть постоянные гости, которые возвращаются к нам в любое время года. 

Средний чек зависит от дома, сезона и дня недели. Стоимость проживания – от 8 до 20 тысяч рублей в сутки. В выходные проживание стоит дороже, чем в будни. Есть разница в цене и между сезонами: зимой дешевле, чем летом.

На экономику каждого объекта влияет множество факторов. Это первоначальные вложения, стоимость строительства и подготовки участка, загрузка, цена, эксплуатационные расходы и условия управления. При этом я бы разделяла доходность отдельного дома для инвестора и прибыльность самой управляющей компании. Это совершенно разные модели. 

При нашей системе собственник получает основную часть дохода от объекта, а наша управляющая компания – вознаграждение за управление. Из общей суммы продаж мы вычитаем расходы: уборка, электричество, обслуживание. Остаток делим: 30% – управляющей компании, 70% – собственнику. 

Сейчас с нами сотрудничают 35 инвесторов. У кого-то один дом, у кого-то четыре. Инвестор владеет участком и домом. Всё остальное – на Domingo Dacha. Сам по себе дом не гарантирует доход. На результат влияет всё: где стоит, как выглядит, кто едет, сколько стоит обслуживание и как организовано управление. 

Мы долго искали точное определение нашего формата. Мы не классический отель и не совсем глэмпинг. В какой-то момент поняли, что всё гораздо проще: мы предлагаем дачу напрокат. 

Наша основная аудитория – пары, семьи с детьми и гости с домашними животными. Люди приезжают и живут так, будто у них есть собственный загородный дом. В зависимости от выбранного варианта он оснащён кухней, баней, камином или купелью. Но при этом не нужно строить дом, заниматься ремонтом, уборкой и содержанием участка. Поэтому наше главное обещание – «дача без забот».

Ещё одна особенность – у нас нет одинаковых домов. Каждый имеет собственную архитектуру, интерьер, название и сценарий отдыха. У каждого есть своё имя и характер. Например, «Лукоморье» – с дубами и пушкинской темой. Дома под названиями «Жёлудь» и «Дубрава» расположены на лесной опушке. Название рождает идею, под которую и собирается дом. Мы сознательно усложняем себе операционную работу, но создаём гостю причину возвращаться и каждый раз пробовать что-то новое. 

Когда мы выбирали свой первый дом для аренды, главным для нас был вид. Люди снимают загородное жильё, чтобы уехать из квартиры. А какой смысл уезжать в дом с маленькими окнами? Поэтому панорамное остекление и связь с природой – не просто красивая фраза, а часть продукта. Вид из окна становится частью отдыха. 

Хорошо востребованы дома, где есть не только красивый интерьер, но и дополнительные сценарии отдыха: баня, купель, камин, панорамная ванна, проектор. Но я бы не стала утверждать, что существует один идеальный формат дома. Очень многое зависит от аудитории, сезона, цены и конкретной локации. 

В последние годы рынок загородной аренды заметно изменился. Раньше предложение росло не так быстро, и красивый дом в хорошей локации мог обеспечить высокий спрос практически сам по себе. 

Сегодня конкуренция гораздо сильнее. Клиенты выбирают из большого количества предложений, сравнивают цены, фотографии, отзывы и дополнительные услуги. Мы продолжаем развиваться, но уже не рассматриваем увеличение количества домов как единственный показатель роста. 

Красивый участок не всегда оказывается хорошей инвестицией. Например, однажды только подготовка территории с большим количеством деревьев обошлась примерно в 300 тысяч рублей. Мы не стремимся брать в управление любой объект. Дом должен соответствовать нашей концепции и стандартам качества, а его экономика должна быть жизнеспособной.

Один из главных наших выводов после первых лет работы – два дома похожей площади и стоимости могут показывать совершенно разную загрузку. Причины не всегда очевидны. Иногда влияет концепция, а в каких-то случаях – фотографии в объявлении о сдаче, расположение, дополнительные удобства или цена. 

Например, у нас есть опыт с небольшим домом площадью около 15 м². Спрос на него оказался ниже ожиданий, хотя в целом такие доступные дома очень хорошо сдаются. Но компактность сама по себе не гарантирует популярности. 

Были и обратные случаи. После обновления интерьера, профессиональной фотосъёмки и корректировки цены спрос на некоторые дома заметно улучшался. Мы постоянно анализируем результаты отдельных объектов и стараемся понять, что именно влияет на выбор гостей. 

В 2025 году мы начали особенно активно инвестировать в команду. Сегодня у нас есть специалисты по бронированию, клиентскому сервису, маркетингу, техническому обслуживанию, подготовке домов и уборке. 

Найти хороших сотрудников за городом непросто. От них требуется не только профессиональное соответствие, но и правильное отношение к гостям. Мы постепенно внедряем принципы клиентократии. Хотим, чтобы сотрудники не просто выполняли инструкции, а понимали, как их решения влияют на впечатления гостя и результат компании. Для меня один из главных показателей развития бизнеса сегодня – возможность передавать команде всё больше самостоятельных решений. 

Мы с мужем разделили между собой зоны ответственности естественным образом. Я занимаюсь стратегией, развитием бизнеса, маркетингом, продуктом, дизайном новых домов, автоматизацией и управлением командой. Максим отвечает за строительство, инженерную инфраструктуру и техническую часть. Он гораздо глубже меня погружён во всё, что связано с устройством и эксплуатацией домов.

У нас есть собственные мастера, которые решают большинство технических вопросов. Но если возникает задача, с которой они не могут справиться, подключается Максим. Он – последняя инстанция при возникновении сложных технических вопросов. 

При этом мы оба понимаем, что такая система не должна бесконечно держаться на нас. И сейчас одна из главных наших задач – развивать самостоятельность команды и передавать ответственность сотрудникам. Мы создаём стандарты и выстраиваем процессы, которые будут работать без нашего постоянного участия. 

Мы используем несколько каналов продвижения одновременно. Это собственный сайт, агрегаторы бронирования, социальные сети, блогеры, публикации в СМИ, партнёрские проекты и рекомендации гостей. 

Я довольно рано начала развивать личный бренд и рассказывать о проекте. Показывала стройки, дома, экономику, ошибки, делилась опытом. Со временем эта публичность стала работать не только на бронирования, но и на привлечение инвесторов, партнёров и сотрудников. Сейчас мы активно инвестируем в PR, пробуем новые коллаборации и работаем над тем, чтобы Domingo Dacha рекомендовали в том числе и нейросети.

Очень важный источник дохода – рекомендации и повторные гости. По нашим данным, к нам возвращались более 23% гостей, а некоторые приезжали уже десятки раз. 

Я не верю в один волшебный рекламный канал. Сильный бренд появляется, когда потенциальный клиент несколько раз встречает информацию о проекте из разных источников. 

Сегодня Domingo Dacha – место, где отдыхают тысячи людей. Мы развиваем не просто сеть арендных домов, а экосистему загородного отдыха. Для этого привлекаем партнёров, в том числе локальных производителей, которые организуют питание, дополнительные услуги, проведений мероприятий и корпоративных программ. Сами эти услуги мы не оказываем: наша роль – объединять предложения партнёров в экосистему загородного отдыха и делать их доступными для гостей. 

Тестируем разные форматы: дома для пар, семей, взрослых гостей. Рынку интересны ретриты и корпоративные перезагрузки – возможно, пойдём и в этом направлении. 

Хотим, чтобы человек приезжал не просто переночевать. Наша задача – чтобы гости могли провести полноценные выходные, ничего не организовывая самостоятельно. 

• Сначала концепция, потом дома. Не стройте десять одинаковых домиков только потому, что от бабушки достался гектар земли. Понимайте, кто ваш гость, и чем вы отличаетесь от конкурентов.
  
  

• Считайте полный цикл вложений и расходов. Стоимость дома – лишь одна из составляющих. В расчёт следует брать участок, коммуникации, мебель, сервис, уборку, ремонт.
  
  

• Важен не только дом, но и среда. Вид из окна, приватность, расстояние между объектами, парковка, подъезд, инфраструктура – всё это влияет и на гостя, и на экономику. Поэтому в наших новых локациях эти факторы учитываются ещё на этапе проектирования.
  
  

• Красивый дом – это ещё не бизнес. Бизнесом его делают спрос, управление и способность каждый день держать качество.

В статье использованы фото из архива Нины Доминго и с сайта Domingo Dacha.

Чтобы не пропустить интересную для вас статью о малом бизнесе, подпишитесь на наш Telegram-канал и страницу в «ВКонтакте».
biz360 biz360