Рубрики:
  • Финансы
  • Менеджмент
  • Идеи для бизнеса
  • (Нет голосов)

Бизнес в эмиграции: опыт русского домовладельца в Канаде

Прочтёте за 5 мин.
30 января 2017

Алексей Чернышев – о том, как купить доходный дом и сколько на нём можно заработать

IT-инструменты, которые использует Алексей Чернышев

  • LinkedIn
  • YouTube
  • Skype
  • Пакет Microsoft Office

Программист Алексей Чернышев эмигрировал в Канаду в 1991 году. Поначалу перебивался случайными заработками - мыл машины, разносил рекламу, подстригал газоны, копал землю и т.д. Через два года нашёл работу программиста, с тех пор работал по найму в разных компаниях. В 2003 году Алексей Чернышев стал предпринимателем - купил свой первый доходный дом в пригороде Монреаля. Сейчас у него три собственных доходных дома, которые приносят ему хоть и небольшой, но стабильный доход. Не говоря уже о том, что их стоимость каждый год растёт.

Досье

Алексей Чернышев, предприниматель из Монреаля, владелец трёх доходных домов. Родился в 1964 году в Свердловске, закончил физфак УрГУ, после аспирантуры получил звание кандидата физико-математических наук. Эмигрировал в Канаду в 1991 году, работал программистом, консультантом, сотрудником банка. С 2003 года – предприниматель, владелец бизнеса по сдаче квартир в собственных доходных домах. Хобби: бойцовский спорт (бокс, дзюдо, джиу-джитсу).

Алексей Чернышев

В бизнес подтолкнуло отсутствие работы

Бизнесом я занялся в 2003 году, когда шесть месяцев не мог найти работу и поневоле задумался об источниках дохода. Перебрал много разных тем, пока не остановился на варианте с доходными домами. И решил попробовать. Доходные дома считаются в Канаде неплохим вложением денег.

Во-первых, с годами коммерческая недвижимость дорожает. Во-вторых, дом с жильцами приносит постоянный доход, пусть и небольшой. Эти деньги вас выручат, если не будет других заработков. В-третьих, дом не требует вашего внимания пять дней в неделю с восьми до пяти. 

Можно нанять строителей, которые выполнят ремонт, найти хороших жильцов и не знать горя - в начале месяца собираете квартирную плату и примерно раз в месяц решаете текущие вопросы. Серьёзные проблемы возникают не часто. В общем, неплохой побочный бизнес. 

Конечно, если вы покупаете несколько домов, то жильцов и проблем становится больше. Тут вам на помощь приходят маленькие управляющие компании, которые примерно за 10% (процент зависит от компании и общего дохода) будут собирать деньги, находить квартиросъемщиков и общаться с ними. 

Всё это неплохо звучит, если вы располагаете хотя бы $100-150 тысячами. А если нет? 

Жизнь взаймы

Я занялся домами в самый безденежный период. Свободных средств не было. Поэтому всю коммерческую недвижимость покупал, не вкладывая ни копейки «живых» денег. Как мне это удалось?

Моя семья в это время уже жила в Монреале, в одноэтажном доме 1975 года постройки, купленном в конце 90-х годов, когда он стоил относительно недорого — около $150 тысяч. 

Дом семьи Алексея Чернышева в Монреале
Дом семьи Алексея Чернышева в Монреале.

Мы выплачивали ипотеку, и к началу 2000-х треть суммы уже отдали - осталось вернуть порядка $100 тысяч. Рыночная стоимость дома за этот срок увеличилась до $250 тысяч. Разницу (250 – 100 = 150) я решил использовать, заложив жилье в банке. Это рутинная процедура - банки готовы давать собственнику 75% стоимости оплаченной недвижимости. Так я открыл кредитную линию на $112,5 тысяч Это и был начальный взнос на первый доходный дом.

Предприятие выглядело рискованным, но деньги ведь должны работать, правда?

С приобретением второго доходного дома было сложнее. Я понимал, что могу попробовать переоценить своё жильё (вдруг оно уже стоит $300 тысяч?!), или пересмотреть ипотеку на уже купленный доходный дом, тот, самый первый. Часть кредита уже была выплачена, да и дом стал дороже.

Я использовал все возможности. И даже часть денег брал взаймы, в частности, у своего агента по недвижимости.

Поскольку все свои дома я покупал в кредит, доходность бизнеса для меня была первостепенной. В начале 2000-х годов канадские банки заключали договора на ипотеку под 5,5%. То есть после обязательных платежей заселённый дом должен был приносить мне не меньше 7% от его стоимости, иначе покупка не имела бы смысла. 

Таких вариантов было немного. Когда они попадались, я пристально рассматривал все условия - ведь маржа реально очень маленькая. Если бы банк увеличил ставку ипотеки до 9%, я бы обанкротился и потерял собственное жильё. Чтобы выйти из зоны риска, я стал вкладывать в доходные дома все свободные деньги.

Компромисс на компромиссе

Но покупка доходного дома - только начало. После этого собственник автоматически становится ЖЭКом, и ему приходится вникать во все проблемы жильцов. Засорилась ванна - телефонный звонок. Дверь не закрывается - звонок. Перегорела лампочка в коридоре - звонок. Сосед внизу устроил дебош и подрался с подругой - звонок!

Не реагировать на звонки нельзя, это мой бизнес. Я обеспечиваю жильцам нормальные условия жизни, они платят. Поэтому человеческий фактор трудно переоценить. Главное - найти «своих» квартиросъёмщиков, которые будут жить долго, спокойно и не мешать друг другу. Одного дебошира хватит, чтобы разбежался весь подъезд. 

Именно поэтому я предварительно проверяю каждого жильца. Приятный на вид человек может оказаться не в ладах с полицией или не захочет платить за жилье. Я учился на ошибках. 

Первый доходный дом Алексея Чернышева на шесть квартир в пригороде Сан-Жюли
Первый доходный дом Алексея Чернышева на шесть квартир в пригороде Сан-Жюли.

Что бы ни говорили, домовладельцу непросто выгнать жильца, который исправно платит, даже если из-за него приходится через день вызывать полицию. В таких случаях надо искать компромиссы. 

У одной дамы, снимавшей квартиру в моем доме, был слишком буйный приятель, досаждавший всем соседям. Из-за него я и предложил ей съехать. Переговоры нужно было вести только с ней - бойфренд всё только испортил бы. К счастью, мне это удалось. Я предложил девушке не платить за жильё в течение месяца, если за этот срок она найдёт новую квартиру и даже собирался дать ей $500 отступных (при квартплате $560 в месяц), а в кармане у меня лежал диктофон на тот случай, если мне станут угрожать. Но всё обошлось - мы мирно расторгли договор и разошлись.

За всё время я ни разу не вступал в прямой конфликт с жильцами. Даже голоса не повышал. Никакой агрессии, даже если они сами меня провоцируют - такое тоже бывает. Ничего личного, только бизнес. Хотя сохранять выдержку бывает непросто. В доме, купленном мной в 2007 году, снимала квартиру женщина со странностями - она запросто могла позвонить мне в шесть утра и учинить скандал из-за парковки, которую занял сосед. При том, что своей машины у женщины не было.  

Ручная работа

Есть и техническая сторона. В доходных домах то и дело случаются неполадки, а ремонт обходится недёшево. Простой вызов сантехника - это $75 в час плюс полчаса на дорогу. И в Канаде ещё есть налог на сервис в 15%. Если кухонный смеситель пришел в негодность, сантехник заменит его за 20 минут и выставит счет в $129 (без стоимости смесителя). А если поломка более серьёзная?

Учитывая ограниченность в средствах, я решил, что некоторые вещи смогу делать самостоятельно. Мой строительный опыт - ещё советский - включал постройку узкоколейных железных дорог, коровников, свинарников и зернохранилищ на Урале, не считая изрядного количества дачных домиков в Ленинградской области. Не совсем то, что требовалось, но работы я не боялся, а учиться пришлось много и старательно. 

Я начал с относительно простых задач, например, в 2006-2008 годах постелил ламинат в шестнадцати апартаментах. Сейчас периодически меняю окна, кладу керамику, целиком переделываю ванные комнаты. Пару раз в год обновляю какую-нибудь кухню - ломаю старые шкафы и сам строю их с нуля. 

Алексей Чернышев
Чтобы не тратить лишних денег, Алексей Чернышев большинство работ делает сам. Нанимает только электрика - для электроработ нужен сертифицированный специалист. 

Квартиры я сдаю недорого ($500-600 в месяц), и хороший сервис - моё конкурентное преимущество. При этом важно соблюдать строительные нормы, дабы у страховщиков не было повода придраться, если возникнут проблемы. 

Стандартная квартира состоит из двух отдельных комнат, салона, кухни (без дверей) и совмещённых ванны с туалетом. 

Тонкости покупки доходного дома

Раздолбанная халупа в хорошем районе всегда будет пользоваться спросом, а новый дом на отшибе простоит пустым. Поэтому действует старинное правило - место, место и ещё раз место. 

Если покупатель не особо разбирается в недвижимости, лучше пригласить инспектора, который оценит состояние дома. Услуги инспектора стоят недёшево - от $700 до 1000. Но лучше узнать о проблемах дома до, а не после покупки. И, конечно, следует выбирать полностью заселённые дома. Если часть квартир не заселена, это неправильный дом. Или - неправильный хозяин. Цена дома целиком определяется его доходностью.

В Канаде комиссионные агенту платит продавец. Обычно это 5% от стоимости покупки. Если у покупателя есть свой посредник, то агенты делят деньги пополам. Поскольку доходные дома практически всегда продаются с услугой агента, то и искать их тоже надо с агентом. Покупателю это ничего не стоит, а дельный специалист подскажет много полезного.

В Монреале я не знаю ни одного человека, который не брал бы ипотеку для приобретения дома 

Покупку жилья банки кредитуют охотно - платежа в 5-10% стоимости достаточно, чтобы получить ипотеку. Но если речь идет о коммерческой недвижимости, вносить придётся не меньше 25%. При цене дома в полмиллиона долларов (вполне реальная цифра) покупатель выложит $125 тысяч

Иногда банки второго-третьего эшелона готовы идти навстречу. Мне в 2005 году удалось найти банк, который согласился на первый взнос в 15%, что заметно упростило задачу. Надо только иметь в виду, что речь идёт не о 85% от рыночной цены дома, а о 85% от суммы банковского оценщика - она всегда ниже. Вместо $500 тысяч банк предложит $450 тысяч и выдаст ипотеку на $382,5 тысячи Оставшиеся $117,5 тысяч придётся искать.

Все сделки по недвижимости регистрирует нотариус. Он же оформляет покупку-продажу, ипотеку для покупателя, пересчитывает налоги за текущий год и производит окончательный расчёт. Услуги нотариуса обойдутся покупателю примерно в $1,5-2 тысячи в зависимости от сложности сделки. Затем дом переходит к покупателю - тот получает ключи и отправляется знакомиться с жильцами.

Обязательные расходы

Дом придётся застраховать. Ипотека без страхования дома невозможна - банки не любят лишние риски. Страховка на небольшой шестиквартирный дом постройки 70-х годов колеблется в пределах $1200-1800 в год в зависимости от его муниципальной оценки и взятых опций. Надо лишь решить, что вам необходимо, а от чего можно отказаться. 

Я не стал страховать дом от землетрясения. А вот доход у меня застрахован. Если доходный дом - боже, упаси! - сгорит, взамен построят новый. А пока идёт строительство, страховщик будет выплачивать мне прежний доход, ведь платежи банку никто не отменял.

Монреаль
Монреаль. Вид на деловую часть города. 

Теперь о налогах. Налог на недвижимость в Канаде измеряется в процентах от муниципальной оценки этой недвижимости. За шестиквартирник, о котором мы говорим, придётся платить $5500-6500 в год - в каждом городе по-разному. Муниципалитет живёт за счет этого налога - платит зарплату мэру, ремонтирует трубы, строит дороги и пускает автобусы. 

И существует ещё «школьный» налог, благодаря которому город содержит школы. Его тоже платят все домовладельцы, независимо от того, есть у них дети или нет. С дома ценой в полмиллиона «школьный» налог потянет на $800 в год.

Доходы

Налоги, страховка, уборка снега и стрижка газона - это примерно $10 тысяч в год расходов. Аренда недорогих двуспальных квартир в пригородах Монреаля колеблется от $550 до 650, что даёт годовой доход около $42 тысяч или чуть меньше, так как при смене жильца новый появляется не сразу. За вычетом обязательных платежей, неотложных трат и заработка консьержа за уборку (ещё около трёх тысяч) у собственника останется примерно $28 тысяч, из которых он будет оплачивать ипотеку и все ремонты.

Деньги, оставшиеся после уплаты налогов, ремонтов и прочих расходов, облагаются подоходным налогом - собственник обязан их декларировать. Это Канада, тут всё легально 

Бывает совершенно идиотская (на первый взгляд) ситуация, когда владелец дома платит налог с денег, которых даже не видел. Если ипотека обходится в $1500 в месяц ($1000 - проценты, а $500 - погашение долга), то $12 тысяч собственник спишет с дохода без проблем, а с $6 тысяч уплатит подоходный налог (в Канаде - 30-50% в зависимости от налоговой «вилки»), хотя на руках этих денег их нет - их забрал банк! Но формально домовладелец стал на шесть тысяч богаче и обязан поделиться.

Что в итоге

Бизнес с доходными домами может быть привлекательным, если у претендента есть свободные деньги. Ему останется внести первый взнос, на оставшуюся сумму взять ипотеку, передать бразды управляющей компании - и заниматься своими делами. Маржа невелика, но и забот - минимум.

Моя же схема ведения дел подразумевает постоянную личную занятость, потому что с первых дней я балансировал на краю дефолта, весь бизнес строился на заёмных деньгах, и у меня не было возможности нанимать профессионалов. В итоге всё чиню-ремонтирую сам. Меня такое положение дел устраивает - люблю строить, я б в строители пошел, если б не был программистом.

Но главное - это отношения с жильцами. Они могут быть очень и очень сложными. Иногда мне приходится разрешать споры в специальном бюро по апартаментам (Regie du logement) или даже в суде. Не каждый домовладелец готов к таким испытаниям. Поэтому бизнес в сфере real estate - это не для всех. Знаю людей, которые продали свои дома из-за конфликтов с жильцами или огромных расходов на обслуживание. 

И все-таки доходный дом очень неплох - в трудную минуту он вас выручит.

Источник: DK.ru.

Алексей Чернышев

Читайте также:

Бизнес в эмиграции: как экс-москвички запустили косметический бренд в Европе.
Бизнес в эмиграции: большое кулинарное путешествие Александры Жебрак.
Бизнес в эмиграции: как россиянину найти свою нишу в Индии.



Комментарии

0
Войдите через аккаунт социальной сети:
  • Прокомментируйте первым.

Это ответ на комментарий (отмена - x)
  • Задайте вопрос
    профи

    Наши эксперты ответят на любой вопрос

    Задать вопрос
    Ваш вопрос отправлен

    Ваш вопрос

    Введите Имя
    Введите E-mail
    Отправить Очистить
Возможно, вас заинтересуют другие наши материалы
  • Идеи для бизнеса Finch-стратегия: как небольшая digital-студия разрабатывает проекты для крупных брендов 19 июня
    Finch-стратегия: как небольшая digital-студия разрабатывает проекты для крупных брендов
    Прочтёте за 6 мин.
  • Технологии Витаем в «облаках»: как не терять деньги на пропущенных звонках 18 июня
    Витаем в «облаках»: как не терять деньги на пропущенных звонках
    Прочтёте за 3 мин.
  • Идеи для бизнеса Облачные юристы: как устроен сервис удалённого юридического аутсорсинга 18 июня
    Облачные юристы: как устроен сервис удалённого аутсорсинга
    Прочтёте за 6 мин.
  • Технологии Дорогу молодым: как продвигать новый интернет-ресурс 15 июня
    Дорогу молодым: как продвигать новый интернет-ресурс
    Прочтёте за 3 мин.
  • Идеи для бизнеса Наука без границ: как сеть детских научных клубов работает с партнёрами-франчайзи 15 июня
    Наука без границ: как сеть детских научных клубов работает с партнёрами-франчайзи
    Прочтёте за 5 мин.
  • Идеи для бизнеса С лёгким паром: как заработать на стильных банях-хотбоксах 14 июня
    С лёгким паром: как заработать на стильных банях-хотбоксах
    Прочтёте за 4 мин.
  • Идеи для бизнеса Золотой домкрат для развития: чем премия «Бизнес-успех» может быть полезна малому бизнесу 14 июня
    Золотой домкрат для развития: чем премия «Бизнес-успех» полезна малому бизнесу
    Прочтёте за 3 мин.
  • Финансы Что такое банковские гарантии и чем они могут быть полезны малому бизнесу 13 июня
    Что такое банковские гарантии и чем они могут быть полезны малому бизнесу
    Прочтёте за 3 мин.
  • Идеи для бизнеса В мире животных: как заработать на производстве корма для собак и кошек 13 июня
    В мире животных: как заработать на производстве корма для собак и кошек
    Прочтёте за 5 мин.
  • Менеджмент Как бороться с сезонным спадом продаж: опыт 15 компаний из разных сфер 09 июня
    Как бороться с сезонным спадом продаж: опыт 15 компаний из разных сфер
    Прочтёте за 11 мин.
  • Маркетинг Блог в помощь: зачем компании нужен корпоративный онлайн-журнал 08 июня
    Блог в помощь: зачем компании нужен корпоративный онлайн-журнал
    Прочтёте за 4 мин.
  • Финансы Уже не торт: как меняется краудфандинг и может ли он ещё помочь стартапу 08 июня
    Уже не торт: как меняется краудфандинг и может ли он ещё помочь стартапу
    Прочтёте за 7 мин.
  • Менеджмент Место встречи изменить нельзя: что нужно учесть при запуске кафе или ресторана 07 июня
    Место встречи изменить нельзя: что нужно учесть при запуске кафе или ресторана
    Прочтёте за 3 мин.
  • Идеи для бизнеса Дольче вита: как заработать на брендированных шоколадках 07 июня
    Дольче вита: как заработать на брендированных шоколадках
    Прочтёте за 6 мин.
  • Менеджмент 06 июня Виктория Белякова:
    Как политический форс-мажор едва не погубил компанию
    Прочтёте за 4 мин.
  • Идеи для бизнеса Несъедобная еда: как заработать на пошиве бургеров, пончиков и хот-догов 06 июня
    Несъедобная еда: как заработать на пошиве бургеров и хот-догов
    Прочтёте за 4 мин.
  • Идеи для бизнеса Нахимичили: как заработать на производстве автомобильной и бытовой химии 05 июня
    Нахимичили: как заработать на автомобильной и бытовой химии
    Прочтёте за 6 мин.
  • Маркетинг Маркетинг - обхохочешься: как несерьёзный контент может серьёзно поднять продажи 05 июня
    Маркетинг - обхохочешься: как несерьёзный контент может поднять продажи
    Прочтёте за 3 мин.
  • Маркетинг Взрослая неожиданность: пять эффективных приёмов в продажах 04 июня
    Взрослая неожиданность: пять эффективных приёмов в продажах
    Прочтёте за 3 мин.
  • Идеи для бизнеса Лофт, крафт и паллеты: как заработать на мебели из деревянных поддонов 04 июня
    Лофт, крафт и паллеты: как заработать на мебели из деревянных поддонов
    Прочтёте за 4 мин.
Идёт загрузка материалов