Казалось бы, кризис - не время для инвестиций: экономика нестабильна, бизнес понёс тяжелейшие потери от режима самоизоляции, никто не решается давать долгосрочные прогнозы. С другой стороны, те, у кого есть свободные средства и кто хочет их защитить и в идеале преумножить, именно в ситуации экономической нестабильности могут получить более выгодные условия. О том, можно ли заработать на инвестициях в условиях кризиса, в своей авторской колонке для портала Biz360.ru рассказал директор платформы коллективных инвестиций AKTIVO Егор Клименко.
Егор Клименко, профессиональный инвестор, CEO платформы коллективных инвестиций в недвижимость
AKTIVO. Окончил МГИМО по специальности «мировые финансовые рынки». В течение 10 лет работал управляющим партнёром NRG - крупнейшей консалтинговой компании в сфере альтернативных инвестиций. С 1 декабря 2016 года - генеральный директор краудинвестинговой платформы AKTIVO, которую основал известный предприниматель и инвестор Оскар Хартманн.
Правило инвестора во все времена, в том числе и кризисные - диверсифицируй. Не важно, в какой ситуации находится экономика – если у вас есть капитал, то целесообразно его разделять, чтобы минимизировать риски.
Существуют разные варианты, как укомплектовать портфель инвестора. Мой вариант: депозиты, доходная недвижимость и биржевые фонды Exchange-traded funds. Эта схема, на мой взгляд, подходит и для непростого 2020 года.
Депозиты в инвестиционном портфеле должны быть: хотя они и не приносят ощутимого дохода, зато позволяют сберечь капитал и получать на него проценты. Правда, депозиты далеко не самый предсказуемый инструмент даже в среднесрочной перспективе. Какой будет ставка депозита через 3 года, сможет ли инвестор продолжать получать доход свыше 4-5% на вложенные средства?
Ещё один вариант, который часто рассматривают частные инвесторы – инвестиции в жилую недвижимость. На мой взгляд, это довольно рискованный и малопредсказуемый инструмент. Сроки сдачи объектов затягиваются, цены могут идти вниз или стагнировать, сами объекты требуют постоянного внимания.
Гораздо более перспективный вариант – коммерческая недвижимости. Да, пандемия и падение курса рубля отразились на всех сферах экономики: бизнесы закрываются, офисы пустеют - кто-то разоряется, кто-то переходит в удалённый режим или переезжает в помещение попроще. Но коммерческая недвижимость с якорным арендатором - продуктовым ритейлом, как и следовало из наших исследований до COVID-19, сохраняет доходность в любой экономической ситуации, поскольку оперирует товарами первой необходимости. Вокруг неё располагаются и другие точки, поток к которым возникает благодаря покупателям ритейла: аптеки, зоомагазины, точки продаж бытовой химии и другие.
Коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость позволяют подбирать такие объекты, которые дают прогнозируемый возрастающий доход и выживают при самых непредсказуемых кризисах. Доход от коммерческой недвижимости ощутимо выше ставки депозита: 9-10% годовых после всех расходов и уплаты НДФЛ. Со следующего года, когда депозитные доходы будут облагаться налогом, разница возрастёт.
Наша платформа AKTIVO упаковывает коммерческие объекты в самую надёжную в России структуру для совместного инвестирования в недвижимость - закрытый паевый инвестиционный фонд. Инвесторы становятся владельцами паёв. Сегодня минимальный порог вхождения в такой проект - 300 000 рублей. Этого хватит, чтобы почувствовать себя совладельцем большого рентного бизнеса. Паи можно продать в любой момент третьему лицу или совершить сделку с платформой.
Паевый инвестиционный фонд как форма подходит для тех, кто хочет разместить часть накоплений в проекты коммерческой недвижимости, но пока не готов к покупке целого объекта. Но также он подходит и опытным инвесторам, которые в состоянии купить целый объект, но предпочитают распределить инвестиции по разным объектам.
Ещё одна категория - инвесторы, которые уже пробовали самостоятельно вкладывать финансы в недвижимость и столкнулись с целым рядом присущих отрасли проблем: обман при продаже объекта, недооценка коммерческих рисков, хлопотный процесс эксплуатации и управления.
При коллективных инвестициях через паевый фонд эти риски снижаются. К примеру, для экспертизы каждого объекта у нас в AKTIVO применяется более 50 критериев для проверки. Для начала проверяем объекты юридически и технически. Важный этап - оценка коммерческих рисков и доходности. Рассматриваем конкурентное окружение в перспективе. И только при положительном заключении предлагаем объекты клиентам. После сделки фонд продолжает эксплуатировать объект и управлять арендными отношениями. У инвестора не болит голова об инвестиции - доход для него действительно пассивный.
Следуя правилу диверсификации - оба варианта. Для инвестиций такого рода подходит форма биржевого инвестиционного фонда Exchange-traded funds. ETF - это вложение в разные акции, облигации и другие ценные бумаги разных компаний, разных стран. Работа с ETF позволяет в рамках одной сделки купить готовый портфель глобальных акций, например, фонд VTI; или приобрести акции индекса S&P500 - фонд SPY. При этом расходы на владение таким активом минимальны, а сами фонды имеют огромные размеры - капитализация SPY, крупнейшего ETF в мире, превышает 250 млрд. долларов.
Стратегия выходить на зарубежный рынок - базовая. Её придерживаются многие компании и фонды. Наш - не исключение. Мы приближаемся к трём миллиардам рублей и многие наши новички-инвесторы за пять лет превратились в уверенных и амбициозных игроков, которым тесно в рамках России. Один из принципов нашей платформы - слушать инвесторов. Сейчас они заинтересованы в получении пассивного дохода не только в рублях, но и в иностранной валюте. И у нас появилась задача: предоставить такую возможность. Сегодня в проработке проекты в Европе и США с целевой доходностью свыше 5% в валюте. Надеюсь, что уже в этом году наша платформа пополнится первым зарубежным проектом.
Чтобы не пропустить интересную и полезную для вас статью о малом бизнесе, подпишитесь на наш
Telegram-канал,
страницу в Facebook и
канал на «Яндекс.Дзен».
