Аренда рабочего места или мини-офиса в коворкинге в последнее время стала популярным форматом для многих небольших компаний. Снимать полноценный офис и дорого, и хлопотно, гораздо удобнее заехать в уже оборудованное мебелью и техникой рабочее пространство. Предприниматели из Санкт-Петербурга Роман Шолк и Марк Калинин уловили этот тренд – и всего за два года построили сеть современных коворкингов. О том, как заработать на фрилансерах и небольших командах, порталу Biz360.ru рассказал сооснователь сети коворкингов «Практик» Роман Шолк.
Роман Шолк, 32 года, предприниматель из Санкт-Петербурга, сооснователь сети коворкингов
«Практик». Работал менеджером по продажам, официантом, развивал собственное кафе. В 2016 году вместе с партнёром Марком Калининым открыл коворкинг «Практик». Проект вырос в сеть, у которой теперь четыре коворкинга, расположенных в историческом центре северной столицы.
История коворкинга «Практик» в Санкт-Петербурге началась с другого проекта – креативного кластера. Предприниматели Роман Шолк и Марк Калинин заметили, что довольно долго пустует 4-этажное здание на 7-й Советской улице. Они решили арендовать его, сделать в нём ремонт, поделить на большие секторы и сдавать их в аренду компаниям. Роман и Марк рассчитывали создать на этой территории здания креативный кластер – рабочее пространство, которым бы пользовались творчески ориентированные предприниматели, IT-стартапы и т.д.
Идея сработала: три из четырёх этажей удалось заполнить арендаторами за полтора месяца. Но 200-метровое помещение на первом этаже сдать не получалось. Потенциальных арендаторов смущала слишком большая площадь и формат openspace (без деления на кабинеты).
Тогда у основателей проекта возникла идея сделать из первого этажа коворкинг. Часть территории поделили на рабочие зоны, вторую часть оставили общей. Сделали небольшой ремонт, закупили мебель и оборудовали рабочие места. На это потребовалось около двух месяцев и 2 млн. рублей, которые компаньоны заняли у своих родственников и друзей.
Коворкинг «Практик» открылся 1 сентября 2016 года – через 4 месяца после начала работы креативного пространства. Арендаторов искать не пришлось - ими стали в основном знакомые и партнёры тех, кто снимал помещения в креативном пространстве. Они приходили в это здание в гости или на переговоры, и видели, что открылся коворкинг. Его удалось заполнить арендаторами менее чем за два месяца.
«Коворкинг оказался перспективной нишей. Его маржинальность выше, чем у креативного пространства или сдачи необорудованных помещений под офисы или шоу-румы. Мы поняли, что спрос есть, если предлагать рынку хороший продукт. Первые месяцы работы новой точки показали, что надо расширяться и оперативно открывать новые точки», - говорит Роман Шолк.
По оценке Романа Шолка, инвестиции в создание коворкинга составляют 20 000–25 000 рублей на квадратный метр, без учёта покупки или аренды недвижимости. Часть вложений идёт на ремонт, но основная статья расходов связана с покупкой мебели. Нужны качественные столы, стулья, а также мягкая мебель для зоны рекреации.
«Мебель нередко делается на заказ под наш дизайн-проект. На этом мы не экономим. Какие-то кресла и стулья могут быть дизайнерскими и стоить по 100 00 рублей. Но они создают настроение и привлекают посетителей», - рассказывает Роман Шолк.
В феврале 2017 года «Практик» арендовал второе помещение в том же районе Петербурга – на Суворовской улице. «В наследство» от предыдущих арендаторов там осталось пространство, разделённое прозрачными перегородками на небольшие «офисы». Их решили оставить – такая планировка прекрасно сочеталась с форматом коворкинга.
Эту «точку» открыли в начале мая 2017 года. Небольшие кабинеты с прозрачными перегородками заняли около 60% пространства. Все эти «мини-офисы» нашли своих арендаторов в течение месяца после открытия. К середине лета коворкинг вышел на 100-процентную заполняемость.
«Мы увидели востребованность небольших помещений на 4-6 человек внутри коворкинга. Люди могут пользоваться всей инфраструктурой коворкинга, но при этом находиться в своём огороженном помещении», - объясняет Роман.
Во второй локации по сравнению с первой изменилась не только структура помещения. Появилась переговорная комната с телевизором и компьютером, а также небольшие зоны отдыха. Вырос уровень и качество оборудования в кофе-спотах.
В августе 2017 года основатели проекта начали готовить к открытию третий коворкинг – на Невском проспекте. Открыться удалось лишь в январе 2018 года. В этом помещении почти не было несущих стен – там можно было снести почти всё и сделать любую планировку. Огороженные помещения под «мини-офисы» заняли 70% от общей площади здания. Также увеличилось количество зон рекреации и переговорных комнат.
Четвёртая точка на канале Грибоедова открылась осенью 2017 года. Этот проект похож на стандартные бизнес-центры. Арендаторам предлагают площади в виде необорудованных офисов без инфраструктуры коворкинга. Такой формат основатели проекта решили протестировать в виде эксперимента.
«Наверное, мы больше не будем открывать пространства в «необорудованном» формате. Помещения более востребованы, когда сочетаются разные подходы. Если есть инфраструктура коворкинга «со всеми плюшками», то народу интересна альтернатива обычному офису именно в таком помещении», - констатирует Роман Шолк.
При выборе локации для каждого нового коворкинга учитывается её удалённость от метро, доступность на общественном и личном транспорте, наличие парковки. Обязательное условие – расположение в одном из районов, входящих в исторический центр Санкт-Петербурга. Именно там, по словам Романа, стремится работать и проводить время креативная молодёжь города и пригородов.
Понятие «коворкинг» означает не только удобное рабочее место с точкой выхода в интернет. По мнению Романа Шолка, коворкинг – это в первую очередь продуктивная рабочая среда. Но работать «на максимуме» по 8 часов подряд без перерывов невозможно, поэтому наличие комфортной зоны отдыха позволяет арендаторам «сделать паузу» и немного расслабиться, не выходя на пределы коворкинга. Пространство для релаксации в сети «Практик» оборудовано мягкими диванами, телевизором и приставкой Sony PlayStation.
В каждом коворкинге есть одна или несколько переговорных комнат на 8-9 человек. В каждой из них установлен телевизор с большой диагональю, маркерная доска, принтер и сканер. Приглашенные на переговоры гости могут пользоваться всеми возможностями пространства, включая бесплатный чай, кофе и снеки.
Арендаторы имеют доступ к напиткам и «печенькам» без каких-либо ограничений. Роман говорит, что на этой статье расходов «невозможно уйти в минус». Большинство посетителей коворкингов потребляет кофе и снэки, не переходя разумных границ.
В течение рабочего дня в каждом коворкинге дежурит администратор. Он может по просьбе клиентов встретить их гостей и проводить пришедших в переговорную комнату. Также он собирает информацию о технических неполадках в здании и организует решение этих проблем. Если неисправность нужно срочно устранить, а служба эксплуатации здания не успевает выполнить заявку, исполнителей ищут через маркетплейс Profi.ru. Обычно они откликаются на заявку в течение нескольких минут.
«Коворкинг – это по сути аутсорсинг рабочего места. Мы заменяем секретарей, офис-менеджеров, службу эксплуатации. Нашим резидентам не надо думать, как провести интернет, как заказывать воду в офис, закупать кофе, печенье, канцелярию и всё остальное. Арендаторы получают всё в виде готовой услуги, оплачивая лишь ежемесячную резидентскую плату. У них есть доступ ко всему, что может быть в «продвинутом» офисе: оборудованная кухня, зоны отдыха, интернет, помощь администратора», - рассказывает Роман.
В создании коворкингов Роман Шолк и его компаньон ориентировались в первую очередь на опыт американской компании Rework. Она считается первопроходцем и мировым лидером в этой области. В кризисном 2008 году Rework предложила владельцу пустующего здания разбить его на небольшие пространства и сдавать их в формате рабочих мест. Новый формат оказался востребован рынком.
Помимо зарубежного опыта основателями сети коворкингов «Практик» принимаются во внимание и требования российского рынка. Большинство американских коворкингов – открытого типа, с общим для всех пространством. Опыт первых локаций «Практика» показал, что серьёзным спросом пользуется концепция «мини-офис в коворкинге». По словам Романа Шолка, сейчас этот подход становится популярным и в других странах.
Некоторые идеи приходят из работы с «обратной связью». Одной из таких рекомендаций стало появление «скайп-переговорной» на одного человека. Эту идею удалось реализовать в коворкинге на Невском. Теперь там два таких мини-помещения, и пользователи скайпа больше не занимают большую переговорку.
«Я не могу сказать, что мы просто копируем чужой опыт. У нас есть собственное понимание того, каким должен быть коворкинг. Мы знаем, кто наши клиенты, и что им требуется для работы и в перерывах», - рассуждает Роман.
«Практик» - не единственный игрок на рынке коворкингов Санкт-Петербурга. Но по оценке основателей проекта, в городе ощущается недостаток предложений. Спрос на такие рабочие места пока растёт быстрее, чем они появляются.
Большинство арендаторов коворкингов «Практик» - специалисты сферы IT. Также среди клиентов - юристы, риэлторы, биржевые игроки и т.д. Около 80% пользователей коворкинга – в возрасте от 25 до 35 лет.
Два года назад большинство арендаторов составляли в основном «одиночки»-фрилансеры или команды из двух-трёх человек. Такие клиенты, как правило, могут работать и дома, но выбирают коворкинг из-за более «рабочей» атмосферы.
«Коворкинг для фрилансеров – это по сути тот же офис, который мотивирует работать более эффективно. Конечно, отвлекаться на кофеёк или PlayStation можно и у нас. Но дома значительно больше вариантов не вернуться к работе после паузы – есть домашние дела и другие раздражители. А здесь соседи по коворкингу работают, и сама атмосфера дисциплинирует», - уверен Роман Шолк.
Сейчас среди клиентов становится гораздо больше компаний – как из нескольких сотрудников, так и более крупных. Они, как правило, арендуют мини-офисы, каждый из которых вмещает от 4 до 12 человек. Самая большая команда в коворкинге составляет 24 человека – они занимают два помещения по 12 мест.
Используют коворкинги и крупные компании, имеющие собственные офисы. Для них это возможность временно разместить возросший штат. У работы со средними и крупными компаниями есть важное преимущество: на них почти не влияет сезонность. Обычный фрилансер может несколько раз за год уехать на 2-3 месяца или неожиданно съехать, а компании в этом отношении более стабильны. Ели кто-то из сотрудников уходит в небольшой отпуск, компания всё равно платит за аренду кабинета на шесть рабочих мест. С тех пор, как подобных клиентов стало больше, продажи в «несезон» (например, летом или в январе) серьёзно выросли.
По оценке Романа Шолка, снимать рабочие места в коворкинге выгоднее по сравнению с арендой офиса при размере команды до 25 человек. «Чтобы снять офис, нужно заплатить агенту, оплатить аренду за 2-3 месяца, закупить мебель и много чего другого. Для маленьких компаний это очень накладно. Коворкинг избавляет от серьёзных «разовых» затрат и экономит время, необходимое на поиски помещения и закупки. У нас нередко бывают ситуации, когда команда из 4-6 человек начинает с нашего коворкинга, потом количество её сотрудников переваливает за 25 человек, и со временем она переезжает в бизнес-центр», - делится своими наблюдениями Роман.
Кстати, все сотрудники проекта – это порядка 10 человек, включая основателей - проводят свой рабочий день в её же коворкингах. «Странно, если бы у нас был какой-то офис. Мы принципиально не планируем занимать какую-то отдельную территорию. Мы работаем на тех же местах, что и все наши арендаторы», - говорит Рома Шолк.
Стоимость аренды рабочего места в сети «Практик» зависит от выбранного коворкинга и может различаться на 10-40%. Самые низкие цены – в первой точке на 7-й Советской улице, самые высокие – на Невском проспекте.
Минимальный период пользования коворкингом – 1 день. Он обойдётся арендатору в сумму от 600 до 800 рублей. В эту стоимость входит пользование любым свободным местом и зонами отдыха, сканирование и чёрно-белая печать, а также чай, кофе и выпечка в неограниченных количествах. Цену дневного посещения можно снизить примерно на 25%, если приобрести абонемент на 20 дней. При этом оплаченные дни можно использовать не подряд, а в течение 90 дней. Таким тарифом пользуются многие фрилансеры с гибким графиком работы.
Основной вид оплаты за пользование коворкингом – подписка на месяц. Её цена составляет от 8000 до 11000 рублей в месяц на человека, в зависимости от выбранной локации. Помимо «стандартного» набора услуг подписка предоставляет фиксированное рабочее место. Если его наличие не слишком важно, и клиента устраивает любое свободное место, месяц аренды обойдется ему на 1000-2000 рублей дешевле.
В стоимость месячной подписки также входит пользование переговорной комнатой от 2 до 5 часов в месяц. Если этого времени не хватает, его можно докупить – для арендаторов коворкинга действует специальная цена. Но пользоваться переговорками могут не только резиденты: их нередко арендуют для переговоров компании «со стороны». На их долю приходится около 50% платных использований этих помещений.
«У большинства «сторонних» компаний в офисе нет переговорки как таковой. А если приезжают партнёры из других городов или стран, идеальное место для встречи – оборудованная переговорка в нашем коворкинге в историческом центре Питера», - считает Роман.
Команды из 4-12 человек нередко арендуют в сети «Практик» огороженные пространства типа мини-офисов. Стоимость пользования таким помещением в коворкинге на 7-й Советской улице – от 28 000 рублей, а на Невском проспекте – от 44 000 рублей. Эти цены включают пользование переговоркой для всей группы от 20 часов в месяц.
«К существующим ценам пришли не сразу. В первой локации тарифы устанавливали «с потолка», и они были значительно ниже, чем сейчас. При открытии второй локации подход к ценообразованию стал уже более правильный. Мы оценивали ситуацию по рынку, предложение и спрос на разные помещения и тарифы у других коворкингов», - замечает Роман Шолк.
Основной способ набора новых арендаторов – рекомендации действующих клиентов. Из других видов продвижения используются контекстная реклама и таргетинг в соцсетях. При этом страница проекта «ВКонтакте» приносит намного больше клиентов, чем страница в Facebook.
Каждую пятницу в коворкингах проводятся небольшие вечеринки, цель которых – создание сообщества и общение в неформальной обстановке. Для резидентов это тоже бесплатно, включая алкогольные напитки.
Основатели сети используют такие мероприятия для сбора обратной связи: они спрашивают у клиентов, что в работе коворкинга им хотелось бы исправить или улучшить. В неформальной обстановке люди охотнее делятся своими замечаниями или пожеланиями.
Сейчас суммарная площадь всех четырёх коворкингов под брендом «Практик» составляет 2600 квадратных метров. Но уже в текущем году этот показатель увеличится практически вдвое.
В 2018 году основатели сети планируют открыть два новых коворкинга общей площадью 2500 метров - на Петроградской стороне и в районе Сенной площади. Один из них должен открыться летом, второй несколько позже. В каждом из коворкингов планируется использовать как минимум два формата: открытое пространство с рабочими местами и отгороженные мини-офисы. Возможно, часть помещений будет сдаваться в виде необорудованных офисных пространств. Это позволит растущим командам, «переросшим» коворкинг, снимать офис на прежнем месте и пользоваться всеми его преимуществами.
Ещё одна ближайшая цель компании – реновация первых двух точек. Она позволит сделать их более удобными для пользователей и установить примерно одинаковые цены на все локации.
Читайте также:
Рабочее место под солнцем: как запустить коворкинг в Барселоне.
Коворкинг для стартапа: плюсы и минусы работы в коллективном офисе.
Мастера иллюзий: как создать серьёзное впечатление, если у вас нет офиса.
