Строить нельзя арендовать: когда собственный склад для бизнеса выгоднее аренды

При поиске помещения для хранения готовой продукции, материалов или комплектующих малый и средний бизнес пока отдаёт предпочтение аренде склада. Строительство собственного склада кажется слишком трудоёмким и дорогостоящим. Но в долгосрочной перспективе это может стать оправданным шагом. О том, какие преимущества и недостатки есть у аренды склада и его строительства, в своей авторской колонке для портала Biz360.ru рассказал Андрей Куликов, основатель компании «Правозем».

На старте проекта бизнесу выгоднее выбирать аренду склада. В этом случае не придётся увеличивать затраты на организацию бизнес-процессов. Ответственность перекладыватся на арендодателя, который гарантирует ответственное хранение. 

Но при аренде возможны риски, с которыми часто сталкиваются наши клиенты. Самый неприятный из них – отсутствие видеонаблюдения и, как правило, оптимальных подъездов к воротам склада. 

Устоявшемуся бизнесу выгодно иметь собственное помещение под склад. В этом случае предприниматель организовывает бизнес-процессы так, как ему удобно. Можно обеспечить высокий товарооборот и оборудовать склад под свои нужды. И, конечно, собственный склад позволяет оградить территорию и закрыть доступ посторонним лицам. Это то, что зачастую невозможно при аренде. 

Сумма договора аренды – основная статья расхода в отсутствие собственного склада. Но не стоит забывать о дополнительных затратах. Почти все они укладываются в этот перечень: 

• оформление договора аренды склада и регистрация соглашения;

• коммунальные и эксплуатационные платежи;

• стоимость услуг перевозчиков (при перевозке продукции в арендованный склад);

• адаптация новых помещений под бизнес-процессы компании (при необходимости);

• прокладка интернета, телефонии, сигнализации, видеонаблюдения;

• организация доставки сотрудников до работы, если склад находится вдали от транспортной инфраструктуры. 

При аренде склада можно уложиться в бюджет порядка 150 000 рублей в месяц. Но низкая стоимость оправдывается таким же низким качеством помещений из-за их расположения на месте бывших овощных баз или давно пустующих цехов. На рынке предлагаются варианты с лучшим оснащением, но за них придётся заплатить больше 500 000 рублей в месяц. 

Построить склад можно за несколько месяцев, если иметь для этого все необходимые ресурсы. Основные этапы строительства: 

• Проектирование. Создаётся проект, подготавливается земельный участок под застройку и разрешительная документация.
  
  

• Земляные работы, прокладка фундамента. В этот этап можно включить изготовление металлоконструкций, проводя работы параллельно.
  
  

• Монтаж металлоконструкций и каркаса.
  
  

• Финальная установка крыши, водосточной системы, подготовка основания под пол склада. 

Общий срок строительства – приблизительно 3-4 месяца. Но это только в том случае, если позволяют погодные условия и оформлена вся разрешительная документация. Следует понимать, что для строительства в срок необходимо стабильное финансирование работ и своевременная закупка материалов. 

Приведём расчёт стоимости работ и материалов при строительстве склада площадью в 1000 м². Приблизительная стоимость работ за одни квадратный метр – 27 300 рублей. То есть строительство такого склада обойдется как минимум в 27,3 млн рублей. 

Стоит учитывать и стоимость участка, который необходимо приобрести для строительства склада. Либо можно взять его в аренду у государства: в год эта сумма может достигать 20 000 рублей. Конечная цена аренды зависит от кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается по формуле: АП (арендная плата) = 1,5 (коэффициент) * КС (кадастровая стоимость). 

При заключении договора аренды остерегайтесь собственников складов, которые делают ремонт за счёт арендаторов, а потом расторгают договор. Проверяйте пункты о компенсации за ремонт и настаивайте на том, чтобы добавить в соглашение условие о невозможности расторгнуть договор в одностороннем порядке без весомых причин. Также при аренде жилого помещения под оборудование склада договор признаётся недействительным и нарушает ст. 288 Гражданского кодекса РФ. 

Повезёт тем, у кого есть возможность расспросить соседей по коммерческому помещению. Они могут многое рассказать, и факты, которые выявляются, не всегда будут в пользу арендатора. Поэтому проверяйте, подходит ли вам помещение и его собственник, чтобы в дальнейшем не понести повторные расходы при переезде на другой склад и не «подарить ремонт» арендодателю. 

Оформлять строительство склада нужно ещё на этапе его планирования. Сначала необходимо получить разрешение на строительство, проект, а затем и акт ввода в эксплуатацию. Для всех этих этапов требуется свой пакет документов. Например, при направлении запроса в Минстрой предоставляют правоподтверждающие акты на земельный участок либо договор аренды с правом на строительство. 

На этапе проектирования необходимо получить градостроительный план и проверить, соответствуют ли правила землепользования и застройки конкретного участка вашим планам. Или необходимо скорректировать проект так, чтобы в дальнейшем не получить отказ в регистрации готового сооружения. 

Во время строительных работ проводятся контрольно-исполнительные съёмки для дальнейшего подтверждения того, что склад соответствует проектной документации. Регистрация недвижимости также требует вложений от 100 000 рублей только на этапе проектирования. Далее строительство согласовывается с СЭС и пожарной инспекцией. 

Может показаться, что строительство – весьма затратное дело, и лучше уж воспользоваться арендой. Но, если посчитать, сколько тратят арендаторы в течение нескольких лет на аренду, оплату коммунальных услуг, переоборудование склада и его ремонт, можно обнаружить, что этих денег вполне достаточно для строительства. 

Если вы приобретаете товар и храните его месяц-два на складе, в собственном помещение нет необходимости. Тут стоит задуматься об аренде. 

При долгосрочной работе и постоянно растущем товарообороте собственный склад необходим. Выделяя бюджет на строительство, предприниматель в дальнейшем избавляет себя от обязанности платить каждый месяц аренду. Срок окупаемости строительства составляет 4-7 лет в зависимости от дохода бизнеса. Вместе со складом у компании появляется актив, который привлекает бизнес-партнёров и инвесторов.

Чтобы не пропустить интересную для вас статью о малом бизнесе, подпишитесь на наш Telegram-канал, страницу в «ВКонтакте» и канал на «Яндекс.Дзен».
biz360